Во что вложиться сейчас, чтобы заработать в будущем

Недвижимость — одно из самых популярных направлений для инвестиций у россиян. Чаще всего они вкладываются в покупку квартир для перепродажи или сдачи в аренду, но это не самые доходные варианты. В последние годы в мире набирают популярность другие способы заработать на недвижимости, при этом в России о них почти неизвестно. Вместе с Becar Asset Management рассказываем о перспективных видах недвижимости, на которые стоит обратить внимание.

Студенческие кампусы

Образование в крупных странах ЕС считается престижным, и в будущем число иностранных студентов там будет только расти. Франция, например, с помощью стимулирующих программ к 2027 году планирует и вовсе удвоить их число. Студенческого жилья при этом часто не хватает. 

Рассмотрим ситуацию на примере Германии. Уже сегодня до 15% студентов в стране — иностранцы, а в прошлом году страна побила собственный рекорд по их количеству — 2,8 млн человек. Вузы далеко не всегда обеспечены достаточным количеством мест в общежитиях, а жить с родителями у молодых немцев не принято. Вокруг университетов на деньги частных инвесторов строятся комплексы студенческих апартаментов. Речь, как правило, о студиях до 35 кв. м с собственной ванной и кухней, но общей инфраструктурой (прачечная, столовая, кафе, тренажерный зал и т. д.). Доходность студенческого жилья в Германии — около 4,5% (для сравнения: прибыль от сдачи жилья внаем — около 3%). Управляет студенческими апартаментами специальная компания, ее услуги стоят 25 евро в месяц с каждой студии. 

Российским инвесторам студенческая недвижимость может быть интересна по нескольким причинам. Во-первых, помимо молодежи из Китая и Индии, в Европу часто приезжают из России: можно найти арендаторов, избежав языкового барьера. Во-вторых, в Европе налог с дохода иностранные инвесторы-нерезиденты могут оптимизировать до 0%. Тем не менее порог входа довольно высокий: cредняя стоимость одних студенческих апартаментов составляет около 170 000 евро. 

Логистическая недвижимость

Этот тип недвижимости, по мнению PwC, один из самых перспективных. Резкий рост связан с развитием онлайн-торговли: на складах хранятся заказанные через интернет товары. Наиболее перспективными в плане роста доходности считаются склады на окраинах городов, в пределах «последней мили». На них, как правило, хранятся те товары, которые в ближайшее время будут доставлены клиенту. 

Amazon открыла в США больше 50 фулфилмент-центров — складов, где хранят и сортируют товар, формируют и упаковывают заказы. Благодаря им Amazon доставляет товары быстрее конкурентов — в день заказа или на следующий. Собственные логистические системы формируют и российские федеральные интернет-ретейлеры — Wildberries, Ozon и «Аптека.ру».

В России 2018 год стал рекордным по количеству сделок на рынке логистической недвижимости. По данным Data Insight, российский рынок фулфилмента растет минимум на 30% в год. Несмотря на рост арендных ставок, спрос на логистические площади не падает: предложение на рынке все еще ограниченно. Несмотря на то что доходность от такой недвижимости может доходить до 20% годовых, эксперты советуют вкладываться в нее аккуратно: это сложный актив; на управление, поиск арендаторов, общение с контролирующими органами и безопасность нужно будет потратить много времени.

Кондо-отели

Кондоминиум, или кондо-отель, — отель, где любой человек может купить номер (как обычную квартиру) и получать пассивный доход от сдачи. Всеми процессами — от эксплуатации и обслуживания до привлечения постояльцев и маркетинга — за него занимается управляющая компания. Для постояльцев тоже ничего не меняется, в кондо-отеле все тот же набор услуг, что и в обычной гостинице: регистрация на ресепшене, ежедневная уборка, завтраки. 

Кондо-отели появились в 1950-е годы в США, а затем получили распространение в ОАЭ, Канаде, Мексике, Коста-Рике, Панаме. Нередко ими управляют гостиничные компании, например Four Seasons, Ritz-Carlton, Hyatt, Hilton и другие. 

В кондо-отели вкладываются и как в обычную недвижимость для последующей перепродажи (некоторые застройщики обещают собственникам удвоение цены апартаментов в течение пяти лет), и как в гостиничный бизнес. В отличие от сдачи собственной квартиры, владелец получает доход без дополнительных усилий и издержек: всем занимается управляющая компания. Продать недвижимость в кондо-отеле можно в любой момент. 

Выгода застройщика — в том, что он быстрее отбивает финансовые вложения: номера в кондо-отелях часто выкупают еще на стадии строительства. Выгода оператора — процент от выручки и от прибыли за управление. 

Компания Becar Asset Management одной из первых открыла в России формат кондо-отелей. В ее активе — сеть кондо-отелей в Санкт-Петербурге и Москве — Vertical. Инвесторам предлагают купить номера от 14 до 60 кв. метров: по словам представителей компании, арендная доходность от них может составлять до 17% годовых. Потенциальным покупателям ездить на объект не придется: всеми процессами Becar занимается самостоятельно. Каждый месяц инвестор будет получать отчет о загрузке его площадей и доходе. Подтвердив его в один клик, человек получает деньги на счет. 

Дома престарелых

Этот сегмент недвижимости набирает популярность благодаря тому, что население во всем мире быстро стареет. Коэффициент рождаемости в развитых странах сокращается, то есть дополнительных рук для помощи пожилым родственникам в семье уже не хватает. Сами пожилые люди часто не хотят обременять детей и с большей готовностью, чем раньше, переселяются в специализированные учреждения (гериатрические центры), где живут в сообществе и с медицинским уходом. Наиболее характерна эта тенденция для Швеции, Великобритании и Германии.

Гериатрические центры бывают нескольких видов: с общим медицинским сопровождением, узкоспециализированные (например, для людей с деменцией или трудностями в передвижении), а также пансионаты премиум-класса. Последние обычно имеют инфраструктуру 4- или 5-звездочного отеля. То есть, помимо высококачественного медицинского обслуживания, на территории такого центра могут быть и бассейны, спа, кинозалы, салоны красоты. А жилые помещения напоминают гостиничные апартаменты.

Входной билет для инвесторов зависит от категории такой недвижимости, размеров и его месторасположения. В Германии большие дома на 100–120 мест обойдутся в среднем от 10 млн евро. В Великобритании зайти на рынок можно, имея 300–500 тысяч фунтов. При этом доходность такого центра колеблется от 4 до 9%. Всеми процессами — от строительства до обслуживания и взимания аренды с постояльцев — занимается управляющая компания. Она же ведет диалог с государством (такие учреждения по-особому регулируются).

Коливинги

Недоступность жилья — одна из самых злободневных проблем крупных городов. Согласно исследованию PwC, на одного москвича приходится примерно 19,2 кв. м жилой площади. Но покупка квартиры, даже если она меньше парковочного места, требует значительных сбережений и не оправдывает ожиданий. 

Альтернатива традиционным квартирам — коливинги. Это просторные квартиры для совместного проживания нескольких (часто — до этого незнакомых друг с другом) людей. Жилые площади компактные (в среднем — 20 кв. м.) и предназначены в основном для сна. Зато зоны общего пользования просторные и могут включать кафе, спортзал, библиотеку, террасу и рабочие пространства. Концепция совместного проживания наиболее близка образу жизни миллениалов, которые неохотнее представителей других поколений ввязываются в долговые и прочие юридические обязательства. Коливинги, в отличие от отелей, где гость останавливается всего на несколько дней, ориентированы на среднесрочное проживание, минимальный срок размещения — от одного месяца. В коливингах схема получения дохода устроена по тому же принципу, что и в кондо-отелях, просто инвестор покупает не конкретный номер, а площади в целом (как жилые, так и общего пользования). Больше всего такой тип жилья распространен в крупных городах Китая, Сингапуре, Индии, Северной Америке (Нью-Йорк, Сан-Франциско) и Великобритании. 

Помимо традиционных видов недвижимости (традиционные отели, бизнес- и торговые центры в Санкт-Петербурге и Москве и т. д.), группа компаний Becar Asset Management активно развивает в России рынок кондо-недвижимости. Первый кондо-отель сети Vertical открылся в 2014 году на Московском проспекте в Петербурге. По словам представителей Becar, инвесторы проекта зарабатывают 8–17% годовых на арендном потоке, а стоимость номеров в первом отеле сети за пять лет выросла на 40%. В 2022 году группа Becar открывает в Санкт-Петербурге кондо-отель под брендом международного отельного оператора Ramada Encore by Wyndham. Среди партнеров Becar также такие крупные компании, как InterContinental Hotels Group и Best Western Hotels & Resorts. Узнать о новом проекте кондо-недвижимости Becar Asset Management больше можно на сайте.