Паспорт за полгода, бизнес в ЕС, без виз в 173 страны Зачем покупать недвижимость на Кипре и как это сделать
За пять лет туристический поток на Кипре вырос на 64%, а число бронирований квартир — на 71%, причем всего за год. Страна активно развивает курортные зоны, в частности Айа-Напу и Лимасол. А в 2019 году на Кипре нашли крупнейшее месторождение газа, так что инвестиционная привлекательность региона будет расти и дальше. Вместе с экспертом по инвестициям британской юридической компании Astons Константином Каминским объясняем, почему сейчас самое время присмотреться к недвижимости на Кипре и как найти самые выгодные варианты.
Зачем вообще вкладываться в недвижимость за границей?
В отличие от ценных бумаг, криптовалюты или венчурных инвестиций в стартапы, недвижимость не может гарантировать сверхвысокий доход. При этом недвижимость — более предсказуемый, понятный, а главное, материальный актив. Кроме того, во многих странах покупка недвижимости гарантирует льготы: налоговые послабления, вид на жительство, гражданство. Кипр — одна из таких стран. Вид на жительство можно получить за недвижимость стоимостью 300 000 евро, а гражданство — за объекты от 2 150 000 евро (из них 150 000 евро — безвозвратный благотворительный взнос). Спустя пять лет недвижимость можно продать.
Кипр является членом Евросоюза, поэтому у обладателя кипрского паспорта такие же права, как у любого гражданина ЕС (например, Великобритании, Франции или Германии), он может свободно проживать, вести бизнес и обучать детей в любой из стран союза. Гражданам Кипра также не нужны визы для путешествий в 173 страны мира.
Рассмотрение заявки на гражданство происходит 6–8 месяцев. К примеру, на Мальте, где гражданство также можно получить за инвестиции, этот срок может растянуться на 14–20 месяцев. Перед получением паспорта страну нужно посетить всего один раз — для сдачи биометрии. Гражданство Кипра могут дать всем членам семьи: супругу или супруге заявителя, а также его родителям и детям в возрасте до 28 лет.
Слышал, что Кипр собирается аннулировать паспорта иностранцев. Это правда?
Короткий ответ — нет. Волноваться не стоит ни тем, кто уже получил паспорт, ни тем, кто только собирается его оформить. Кипрские власти действительно планируют запустить процесс отзыва гражданства у 26 человек, которые получили паспорт в рамках программы «Гражданство через инвестиции». На самом деле из 26 заявителей под подозрение попали всего несколько человек, остальные — члены их семей. По словам министра иностранных дел, документы были выданы с нарушениями. Журналисты Reuters подозревают, что кипрское гражданство незаконно получили родственники и друзья премьер-министра Камбоджи Хун Сена. Он руководит страной больше 30 лет, но до этого поддерживал режим красных кхмеров, ответственных за массовый геноцид в Камбодже. Примечательно, что в выступлениях перед народом Хун Сен регулярно называет двойное гражданство предательством родины.
После расследования Reuters власти Кипра пересматривают решения о выдаче. Процесс проверки иностранного инвестора запустить непросто: нужны легальные основания, а именно существование нарушений, с которыми заявка на гражданство была подана. Отклонить заявку на гражданство могут лишь в случаях, если у претендента есть судимость, на него открыто судопроизводство (в любой стране мира), он имеет отношение к террористическим организациям или значится в списках Интерпола. С 2019 года Кипр отклоняет заявки тех, кому отказали в предоставлении гражданства в других странах Евросоюза. Таким образом республика хочет повысить статус кипрского паспорта.
Не исключено, что в ближайшее время власти Кипра могут отозвать гражданство еще у нескольких человек, но во всех случаях речь идет об инвесторах, которые изначально не соответствовали иммиграционным требованиям и не имели права претендовать на кипрский паспорт. Так что если вы не замешаны в масштабных коррупционных скандалах, как малайзийский миллиардер Джо Лоу, и вас не ищет Интерпол, волноваться нечего.
Успокоили. Но как решить, какую недвижимость покупать?
В прошлом году рейтинговые агентства Fitch и Moodyʼs повысили кредитный рейтинг Кипра. Рынок недвижимости стабильно растет: за первую половину 2019 года количество сделок увеличилось на 24% (по сравнению с 5,8% в прошлом году). Цены на дома в некоторых регионах, например в Пафосе и Никосии, на доли процентов снизились, при этом квартиры продолжают дорожать.
Перед тем как выбирать место и объект для покупки, стоит определиться с назначением недвижимости. Во-первых, можно купить жилье для себя — чтобы жить там постоянно или время от времени приезжать на отдых.
Предложений много: от современных апартаментов с бассейнами, фитнес-клубами и ресторанами на территории до роскошных вилл с системами умного дома и собственным выходом к пляжу. Во-вторых, квартиру или дом можно купить для последующей перепродажи или сдачи в аренду.
Другой вариант — коммерческие площади (офисы, магазины или складские помещения). Корпоративная недвижимость в среднем более доходна, чем жилая, но дорожает при этом медленнее и более подвержена перепаду спроса (в кризис многие офисы пустуют). Наибольшим спросом пользуется коммерческая недвижимость в экономическом центре Кипра Лимасоле: за последние два года арендные ставки на офисные помещения выросли втрое, а арендная доходность может достигать 9%. Новые коммерческие площади появляются и в Ларнаке: это индустриальный город с международным аэропортом и торговым портом. Именно рядом с Ларнакой в этом году обнаружили газовые месторождения. Офисных, торговых и складских помещений тут довольно много, а цены на недвижимость при этом довольно низкие.
Однако наиболее безрисковая инвестиция — диверсифицированный портфель жилой недвижимости для сдачи в аренду. В разных государствах можно претендовать на разный доход. Например, рентная доходность в Израиле — от 1,5% до 4% годовых, на Кипре — около 4–6%, в Испании может доходить до 5%. Чем дороже квартира, тем меньше дохода она будет приносить. С точки зрения ренты выгоднее купить и сдавать 20 квартир по 250 000 евро, чем купить одну за 5 млн. Но на оформление и ремонт нескольких объектов потребуется больше времени и затрат.
Если цель — заработать на аренде жилой недвижимости, то смотреть нужно на туристические локации, например, Айя-Напу, Пафос и Протарас. Больше 60% туристов Кипра предпочитают именно эти курорты. Важно учитывать класс недвижимости: в Айя-Напе можно купить виллу за 600 000 евро, а в более престижном Лимасоле за тот же метраж придется отдать уже 3–4 млн евро. Выбирая жилую недвижимость для дальнейшей аренды и продажи, Константин Каминский советует обращать внимание на то, будет ли она доступна для туристов и киприотов со средним достатком. Стоит также выбирать объекты, которые могут быть ориентированы на внутренний спрос: многие киприоты из столицы Никосии арендуют себе загородные дома на юге острова, ближе к морю, и могут быть очень надежными и стабильными арендаторами.
Специалисты Astons предоставляют детальную аналитику по рынку недвижимости Кипра и помогают подобрать наиболее привлекательные объекты с точки зрения инвестиций. В том числе те, которых нет на открытом рынке. Клиентам, которые после пяти лет владения планируют продать недвижимость, специалисты компании составят стратегию выхода из инвестиций.
Обязательно ли смотреть на недвижимость вживую до покупки?
По мнению инвестиционных консультантов Astons, да, обязательно. Одними фотографиями ограничиваться не стоит. Недвижимость — серьезное приобретение, и перед покупкой важно изучить все риски. Осмотрите объект самостоятельно. Может оказаться, что вы специально покупали апартаменты с окнами на море, а приехав, обнаружили, что вид портит строящееся здание. Качество отделки также может оказаться хуже, чем на картинке. Немного разобраться в рынке перед покупкой тоже не помешает. В первую очередь стоит посмотреть, какие объекты выставляются на продажу в интересующем вас регионе, сравнить цены. Даже базовое понимание ценообразования будет полезно при дальнейшем общении с продавцом.
Все расходы по организации поездки на Кипр в Astons берут на себя. Специалисты компании сопровождают клиента на всех этапах: встречают в аэропорту, организуют просмотры интересующих объектов по всему острову, предоставляют по ним аналитику и сравнительные отчеты. Также в Astons помогут сформировать диверсифицированный портфель недвижимости (жилой и коммерческой — в разных регионах Кипра), чтобы защититься от ценовых колебаний. А еще предоставят стратегию выхода из активов.
Можно ли купить недвижимость на Кипре самостоятельно?
Можно, но с помощью независимых консультантов вы сделаете это проще и быстрее. Начинающего инвестора консультант может уберечь от многих рисков. Во-первых, у агентов и юристов, как правило, гораздо больше информации о состоянии рынка: они знают даже о тех предложениях, которые не выносятся в публичное пространство. Например, квартиры и дома знаменитостей, политических деятелей и других персон, которые по разным причинам не хотят или не могут выносить свои сделки в публичное поле. Фирмы-консультанты общаются с девелоперами и брокерами напрямую, поэтому знают о подобных вариантах.
Во-вторых, через посредников девелоперы, как правило, предлагают покупателям более выгодные условия. Агенты приводят не одного клиента, а десятки, — застройщики готовы пойти на большие уступки по цене, чтобы сохранить поток покупателей.
В-третьих, юристы помогут проверить все документы, а в них на Кипре часто обнаруживаются сложности. Случается, например, что объекты начинают продавать еще даже до получения разрешения на строительство. Проследить историю владения объектом без помощи юриста может быть проблематично. Если в Великобритании это открытая информация и в базах сделки появляются уже спустя три месяца, то на Кипре получение статуса владельца может занять до трех лет. Нужен адвокат, который изучит историю владения и поможет зарегистрировать право собственности.
При выборе агента стоит в первую очередь смотреть на его репутацию и выбирать компании с глобальным представительством. Во-первых, документы должны быть оформлены в соответствии с международными юридическими нормами. Во-вторых, местные юристы не всегда способны доходчиво объяснить иностранным клиентам детали локального законодательства. А еще могут быть предвзяты и по разным причинам выступать на стороне застройщика, в том числе из-за родственных, дружеских или профессиональных связей. А британские юристы, по мнению Константина Каминского, известны как раз тем, что отстаивают интересы клиента до последнего.
А что с налогами?
На Кипре в момент покупки придется единовременно выплатить налог на добавленную стоимость. Его размер зависит от назначения недвижимости — жилье или рента. В первом случае нужно заплатить 5% (распространяется на объекты до 200 кв. м), во втором — 19%. То есть решить, как именно вы будете использовать приобретенное жилье, придется заранее.
На вторичном рынке платят не НДС, а так называемую transfer fee — пошлину за передачу права собственности: от 3 до 8% в зависимости от стоимости объекта. Еще при покупке требуют гербовый сбор — 0,15–0,2% от стоимости.
Если сдавать недвижимость в аренду, полученные средства будут облагаться подоходным налогом. Всего ставок пять. С дохода до 19,5 тысячи евро вообще не нужно платить налог, потом он растет от 20% до 35% — последний применяется к доходам выше 60 000 евро. Если приобретать и сдавать недвижимость через компанию, а не как физическое лицо, применяется налог на прибыль — 12,5%. Наконец, при продаже недвижимости будет применяться налог на прирост капитала — 20%. С 2019 года арендодатели на Кипре могут вернуть уплаченный НДС за те годы, в течение которых они сдавали объект. Оценить разницу в налоговых отчислениях также может помочь налоговый консультант.
Какие еще есть бонусы, кроме гражданства?
Многие приобретают недвижимость на Кипре, потому что это дает право на обучение в стране. Школы на Кипре работают в рамках британской системы образования — поступать в высшие учебные заведения в Великобритании после них, как правило, проще. Помимо образовательных учреждений на самом острове, граждане Кипра имеют право посещать школы и университеты в любой стране ЕС (бесплатно или со значительной скидкой).
Также гражданство Кипра выбирают по соображениям экономии: в стране нет налогов на наследство и дивиденды. При этом налоговым резидентом Кипра можно стать, проводя в стране всего 60 дней в году. Около 60 стран, включая Россию, подписали с Кипром соглашение об избежании двойного налогообложения. Также киприоты имеют право свободно торговать по всей территории ЕС и получают доступ к 500 млн потенциальных клиентов.
Astons отвечает за весь процесс, в конце которого инвестор должен получить паспорт гражданина Кипра. У компании есть команда специалистов, которая помогает искать, приобретать и оформлять объекты недвижимости. Юристы Astons готовят весь пакет документов для покупки недвижимости (подготовка занимает 30–40 дней), а после — для получения гражданства. Получить паспорт можно по почте или в одном из офисов компании Astons — в Лондоне, Москве, Дубае, Лимасоле и Пекине. В случае отказа в гражданстве Astons предоставляет юридические гарантии возврата инвестиций.