Застройщики в России все чаще предлагают ипотеку «под 0,01%». Это действительно так выгодно, как кажется?

Застройщики в России все чаще предлагают приобрести квартиру с использованием так называемой льготной ипотеки под символическую процентную ставку, близкую к нулю. Ежемесячный платеж при такой форме кредита, как правило, получается существенно ниже, чем по обычной ипотеке с рыночной ставкой.

В стоимости самого жилья. Банки согласны выдавать кредиты под околонулевую ставку, только если застройщик компенсирует им потерянные доходы — а тот, в свою очередь, «зашивает» эту компенсацию в цену недвижимости, в конечном итоге перекладывая расходы на покупателя.

В результате стоимость приобретения при использовании льготной ипотеки, как правило, оказывается на 20–30% выше, чем в вариантах со 100-процентной оплатой без привлечения кредита или с кредитованием по рыночной ставке.

Не обязательно. Дело в том, что компенсация в 20–30% от рыночной стоимости жилья, которую банки забирают у заемщика при выдаче ипотеки, как правило, рассчитывается исходя не из полного срока ипотечного договора, а из ожидаемого — с учетом досрочных погашений. Это связано с тем, что на практике люди чаще всего стараются погасить ипотеку досрочно, так что фактический срок погашения нередко оказывается в 2–3 раза короче, чем закрепленный в договоре.

Однако при экстремально низкой ставке от стратегии досрочного погашения можно отказаться — ведь проценты по кредиту в этом случае не набегут со временем, как это происходит с ипотекой по рыночным ставкам.

Например, ипотека под условно рыночную ставку 10% на 25 лет с первоначальным взносом на уровне 20% приведет (без досрочного погашения) к совокупной переплате в виде процентов в размере более чем 120%. Отказаться от такой переплаты в пользу льготной ипотеки под 0,01%, пусть даже и с повышением цены объекта на 30%, с чисто финансовой точки зрения выглядит неплохой идеей.

Да. Отдельно стоит упомянуть тот факт, что финансисты при расчете выгодности сделки учитывают изменение стоимости денег со временем. С учетом этого фактора льготная ипотека может оказаться еще более выгодной для заемщика.

В финансах принято считать, что будущие платежи имеют как бы меньший «вес», чем текущие, — как минимум из-за того, что со временем деньги обесцениваются из-за инфляции.

Среднегодовой уровень инфляции в России за последние десять лет составил, согласно официальным данным, около 7%. Если предположить, что средние темпы инфляции в будущем сохранятся на том же уровне, то за 25 лет (предполагаемый срок ипотеки в нашем примере) рубль обесценится примерно на 80%. С учетом того, что долг будет гаситься равномерно в течение всех 25 лет, можно грубо сказать, что в среднем погашение кредита будет осуществляться обесценившимися примерно на 40% рублями (за исключением первоначального взноса).

В совокупности эффекты льготной ипотечной ставки и снижающейся со временем стоимости рублей приводят к тому, что ипотека под 0,01% на 25 лет оказывается примерно на 40% выгоднее, чем аналогичная ипотека под рыночные 10% (даже с учетом повышения покупной цены жилья на 30% в варианте со льготной ипотекой).

Риски, безусловно, есть. В основном они связаны с досрочным погашением ипотеки, которое может потребоваться при продаже квартиры до истечения полного срока кредита по договору.

Банк не позволит вам продать квартиру при неснятом ипотечном обременении, то есть кредит надо будет погасить. А вот новый покупатель, скорее всего, захочет приобрести у вас объект только по настоящей рыночной стоимости, которая ниже. И ваши рассказы о том, как вы заплатили цену на 30% выше из-за льготной ипотеки, вряд ли убедят его раскошелиться и покрыть наценку из своего кармана.

В результате, если с момента покупки недвижимости до ее продажи прошло не так много времени, может сложиться ситуация, когда ее текущая рыночная стоимость окажется недостаточной для покрытия остатка долга перед банком.

Во-первых, это страховка: даже если ставка по ипотеке составляет пренебрежимо малые 0,01%, банк все равно будет настаивать на ежегодном страховании рисков. Стоимость этого страхования будет считаться от текущего остатка задолженности по кредиту и приведет к тому, что фактическая эффективная ставка по ипотеке окажется выше нуля. Впрочем, стоимость такой страховки вряд ли превысит 0,3–0,5% в год, так что кардинально этот фактор выводы по выгодности льготной ипотеки не поменяет.

Во-вторых, необходимо следить, чтобы льготная ставка была зафиксирована на весь период действия ипотечного договора. Если пониженная ставка закреплена только на первые несколько лет, а потом она сменяется на рыночную — выгодность такой льготы будет существенно ниже.

Если вы твердо уверены в своих намерениях и возможностях владеть объектом недвижимости на протяжении 15 лет и дольше (в идеале все 25–30 лет), то льготная ипотека под околонулевую ставку даже с учетом надбавки к цене, скорее всего, окажется гораздо более выгодной как традиционной ипотеки, так и покупки без заемных средств. Не забудьте только внимательно прочитать договор и тщательно проделать все расчеты для вашего конкретного случая (лучше всего с привлечением независимого специалиста).

Но если вы оцениваете вероятность продажи купленной квартиры в ближайшие 5–7 лет как довольно высокую, то льготная ипотека, скорее всего, не для вас. Не стоит также переоценивать вашу способность прогнозировать свои планы: как показал 2022 год, необходимость срочно поменять город проживания (а нередко даже и страну) может возникнуть совершенно внепланово для огромного количества людей.

Вот истории некоторых из них

Россияне массово бегут в Казахстан. Они ночуют в степи, живут в машинах — и готовы отдать последние деньги, чтобы не идти на войну Фотографии «Медузы»

2 года назад

Вот истории некоторых из них

Россияне массово бегут в Казахстан. Они ночуют в степи, живут в машинах — и готовы отдать последние деньги, чтобы не идти на войну Фотографии «Медузы»

2 года назад

Да, по данным Банка России, в мае — июне до двух третей выдаваемой ипотеки на первичном рынке относилось именно к такого рода льготным программам.

И это неудивительно: по расчетам самого ЦБ, размер ежемесячного платежа при такой льготной ипотеке с длительными сроками может оказаться примерно в два раза ниже, чем при рыночной ставке.

Застройщик в данном случае выступает исключительно как посредник между покупателем и банком и, по сути, не несет никаких рисков. Поэтому льготные программы для него однозначно выгодны: они позволяют более активно привлекать покупателей — а значит, быстрее реализовывать построенные объекты.

Банки тоже не остаются внакладе: получаемая ими единовременная комиссия в размере 20–30% от выданного кредита должна более чем возместить потери от нерыночной ставки (эту сумму они сразу же могут доходно реинвестировать).

Впрочем, если банк ошибется в своих предположениях, то сделка может оказаться для него и невыгодной. В частности, если заемщики по льготной ипотеке в массовом порядке решат гасить задолженность строго по договорному графику (а не досрочно, как это часто происходит по обычной ипотеке), банк в итоге понесет убытки. Но понятно это станет через 5–7 лет, а привлекательную комиссию-наценку от застройщика банки получают прямо сейчас — так что, судя по всему, в этом вопросе они готовы идти на определенный риск.

Если коротко, регулятор, несмотря на выгодность таких кредитов для части заемщиков, категорически против ипотеки «под 0,01%».

12 октября Банк России выпустил публичный доклад с анализом ситуации по льготным ипотечным программам от застройщика. Выводы однозначны: такие программы могут нести системный риск для финансовой системы страны. Вот причины этого риска:

• признание убытков и снижение устойчивости банков при неправильной оценке ими ожидаемых параметров погашения ипотеки (о чем мы говорили выше);
• надувание ценового пузыря на рынке недвижимости из-за применения дополнительных наценок и стимулирования спроса с учетом более низких ежемесячных платежей по льготной ипотеке;
• повышенные расходы для бюджета, так как большинство льготных программ также используют государственные субсидии для ипотеки.

Также ЦБ отмечает и риски непосредственно для заемщиков — аналогичные тем, что мы обсудили выше.

Банк России раздумывает над вводом целого ряда мер, призванных снизить привлекательность программ льготной ипотеки от застройщика. Эти меры включают дополнительные надбавки к коэффициентам риска по таким кредитам (что вынудит банки создавать под них дополнительные резервы и снизит для них финансовую привлекательность такой ипотеки), а также ужесточение стандартов информирования заемщиков о нюансах таких программ.

Можно предположить, что банки вряд ли осмелятся массово наращивать объемы выдачи подобного рода кредитов после такого недвусмысленного сигнала от Центробанка. Скорее всего, мы увидим постепенное свертывание предложений от застройщиков именно по инициативе банков.

Подробно о роли ЦБ в экономической политике РФ

Крышка гроба закрыта и заколочена Почему Эльвира Набиуллина не ушла из Центробанка после начала войны — и как ЦБ пытается спасти российскую экономику. Расследование «Медузы»

2 года назад

Подробно о роли ЦБ в экономической политике РФ

Крышка гроба закрыта и заколочена Почему Эльвира Набиуллина не ушла из Центробанка после начала войны — и как ЦБ пытается спасти российскую экономику. Расследование «Медузы»

2 года назад