Россияне: покупают жилье благодаря льготной ипотеке. ЦБ и министерство финансов: льготную ипотеку нужно сворачивать. Путин: а мне нравится… Что происходит?
В середине ноября президент Владимир Путин принимал доклад министра строительства Ирека Файзуллина:
— До конца года мы опять рекордные показатели дадим, Владимир Владимирович.
— Сколько?
— Где-то 104–105 [миллионов квадратных метров жилья]. 104, думаю, до конца года сделаем.
— 104 миллиона квадратных метров. До конца года?
— До конца года.
— Это рекорд.
— Очередной, Владимир Владимирович.
По данным Минстроя, 90% россиян приобретают жилье в ипотеку. Как показывает банковская статистика, больше половины из них брали ее на льготных условиях, то есть по программам жилищного кредитования по сниженным ставкам за счет государственных субсидий. Именно они третий год подряд поддерживают рынок жилья.
Что это за программы?
Сейчас действуют четыре основные программы.
Самая массовая — льготная ипотека с государственной поддержкой. Ставки по ней значительно ниже рыночных. Например, по данным «Дом.рф», в сентябре средняя ставка по ипотеке с господдержкой составила 8% против 14% для новостроек на обычных условиях. В сентябре 2023-го по ней выдали почти 59 тысяч кредитов на общую сумму 273 миллиарда рублей — это 30% всех ипотечных займов (данные Frank RG по 20 крупнейшим банкам).
Сейчас по этой программе можно взять ипотечный кредит на сумму до 12 миллионов рублей для Москвы, Подмосковья и Петербурга или до шести миллионов для жилья во всех остальных регионах, первоначальный взнос — от 20% (до октября 2023 года он составлял 15%). Приобрести можно только объекты в новостройках (но не на вторичном рынке) или построить собственный дом. Максимальный срок — 30 лет. Требования к заемщикам минимальные, и главное из них — возраст: на момент погашения кредита участникам программы должно быть не более 75 лет. То есть сейчас взять льготную ипотеку с максимальным сроком могут люди не старше 45 лет.
Вторая по популярности — «Семейная ипотека» (55 тысяч новых кредитов на 275 миллиардов рублей в сентябре 2023-го). Ставки по этой программе еще ниже: около 6% годовых в сентябре. Остальные условия примерно такие же, как по ипотеке с господдержкой, но заемщики должны быть в браке, а также у них должен быть ребенок, родившийся не раньше 1 января 2018 года. Также льготу могут получить семьи, в которых есть ребенок с инвалидностью или как минимум двое несовершеннолетних детей.
Оставшиеся программы специализированные и менее массовые. Одна из них — «Дальневосточная ипотека». Получить такой кредит можно только на покупку жилья на территории Дальневосточного федерального округа (ДФО). Базовая ставка еще ниже, чем по льготной и семейной ипотеке, — 2% годовых. Можно взять в кредит до шести миллионов рублей не более чем на 20 лет. Участниками программы могут стать семьи, где партнерам не больше 36 лет, а также медработники и преподаватели (если они из государственных учреждений) и люди, «переехавшие в ДФО из зоны проведения спецоперации». В сентябре 2023-го по ней было выдано четыре тысячи кредитов на 20 миллиардов рублей.
Еще одна нишевая программа — «IT-ипотека». Получить ее могут сотрудники IT-компаний, включенных в специальный реестр Минцифры. Если заемщик старше 35 лет, то предъявляются требования к зарплате — не менее 150 тысяч рублей для Москвы и 70 тысяч в остальных регионах. Остальные условия этой программы похожи на базовую программу льготной ипотеки, но предельные суммы больше: 18 миллионов рублей для Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга и девять миллионов для остальных регионов. Базовая ставка — 5% годовых. За сентябрь этого года было выдано около шести тысяч таких кредитов на общую сумму 51 миллиард рублей.
В программе льготной ипотеки участвуют больше 80 банков. Государство компенсирует им «недополученное» из-за льготных ставок из бюджета, причем размер компенсации привязан к ключевой ставке. Чем она выше, тем больше банки получают из бюджета. Из-за этого некоторые банки после повышения ключевой ставки снижали проценты по льготным ипотечным кредитам, то есть выдавали их по ставкам ниже минимальной рекомендованной — это позволяло привлечь больше клиентов.
В 2023 году в России зафиксировали рекорд по объему льготной ипотеки: за январь — сентябрь банки выдали почти полтора миллиона ипотечных кредитов (за весь 2022 год — 1,3 миллиона) на общую сумму 5,5 триллиона рублей, из них на займы по программам с господдержкой пришлось три триллиона, или 55% (в 2022 году средняя доля льготных ипотечных кредитов, согласно оценкам Frank RG, составила 48%).
В конце лета выдача льготной ипотеки активизировалась еще сильнее: в августе — сентябре доля льготных займов превысила 60%. К тому же в сентябре был абсолютный рекорд по количеству ипотек, выданных за месяц. Такой ажиотаж возник, потому что люди торопились взять кредит на прежних, более выгодных условиях — ведь власти стали все активнее их ужесточать.
В ЦБ считают, что льготная ипотека разогнала цены. В Кремле хотят «оградить граждан от кредитов», но «не подсвечивать» это
Еще в августе ЦБ объявил, что планирует повысить ключевую ставку (что впоследствии и было сделано), а также ужесточить отдельные правила выдачи ипотек для банков — например, ограничить выдачу ипотечных кредитов людям, у кого и так высокая долговая нагрузка. Кроме того, незначительно сократились компенсации, которые банки, выдающие ипотечные кредиты по льготным ставкам, получают из бюджета. Но главное, что с 1 октября первый взнос по льготным ипотечным программам вырос до 20% вместо прежних 15%.
Это одно из самых заметных ужесточений, но далеко не первое. ЦБ весь год вводил дополнительные правила для банков, которые делали менее привлекательной выдачу рискованных ипотечных займов — например, с небольшим первым взносом. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина объясняла: регулятора беспокоит, что жилье дорожает — по оценкам ЦБ, цены на жилую недвижимость за последние три года в среднем выросли на 90%. К тому же кредиты все чаще получают не самые надежные заемщики, в будущем это грозит проблемами и самим заемщикам, и банкам.
Льготная ипотека беспокоит и Минфин, но по другим причинам — она требует все больших расходов бюджета на компенсации банкам. В бюджете на 2023–2025 годы предполагалось, что в 2024-м расходы на такие компенсации составят около 120 миллиардов рублей. А в новом бюджете, на 2024–2026 годы, они выросли почти в четыре раза — до 454 миллиардов только на 2024-й. Как и ЦБ, Минфин хочет, чтобы льготные программы были более адресными, то есть помогали взять ипотеку тем, кто больше всего в ней нуждается, а не поддерживали бы весь рынок на постоянной основе.
Самую массовую из действующих льготных ипотечных программ должны закрыть 1 июля 2024 года — такой срок обозначен в законодательстве. За последние три года она не раз продлевалась снова и снова — несмотря на возражения ЦБ и Минфина. Например, год назад, в середине ноября 2022-го, в Минфине заявляли, что льготную ипотеку нужно свернуть не позднее 31 декабря. Но под Новый год, 29 декабря, правительство продлило программу еще на полгода, хоть при этом и повысило базовую минимальную ставку с 7% до нынешних 8% годовых.
Владимир Путин за последние месяцы не делал однозначных заявлений о будущем льготной ипотеки. Но до того он ее всегда активно поддерживал. Например, в августе этого года он заявил:
Мы прекрасно понимаем и отдаем себе отчет, что в значительной степени этот рекордный, скажем, «урожай» жилищного строительства связан с ипотекой. Будем все делать для того, чтобы она продолжалась.
Кроме того, президент весь год поручал «проработать» специальные программы льготной ипотеки для самых разных категорий россиян: пострадавших от стихийных бедствий, «молодых специалистов и молодых семей», школьных учителей и преподавателей колледжей, работников космической отрасли. В августе он также распорядился запустить программу «Арктическая ипотека» — она заработала с 1 ноября и предполагает кредиты на жилье под 2% для жителей Мурманской области, Ненецкого, Ямало-Ненецкого и Чукотского автономных округов, а также северных муниципалитетов Архангельской области, Красноярского края, Якутии, Карелии и Коми.
О новых ипотечных льготах часто заявляют и в различных ведомствах, в том числе для тех, кто так или иначе связан с войной с Украиной. Например, Минпромторг говорил о возможном запуске специальной программы для работников оборонной промышленности. А в Госдуме предлагали предусмотреть льготную программу под 2% для мобилизованных.
Впрочем, многие из них могли воспользоваться и имеющимися программами или даже взять ипотеку на рыночных условиях — благодаря росту зарплат на оборонных предприятиях и повышенным выплатам для военных и их семей. Перспективы этих людей беспокоят Кремль, говорит источник «Медузы», близкий к политическому блоку администрации президента: у россиян, так или иначе связанных с войной, появилась возможность платить ипотеку, но непонятно, что будет, когда она закончится. Военные вернутся на свои рабочие места (часто с зарплатами по 30–40 тысяч), оборонщики снова станут работать в одну смену, рассуждает собеседник. Так что сейчас задача — оградить граждан от кредитов, объясняет он: то есть за счет ставок и регулирования сделать ее не такой доступной, но лишний раз «не подсвечивать» это, а пиарить специализированные программы вроде ипотеки для регионов Дальнего Востока или для многодетных семей.
Жилье действительно дорожает (в том числе) из-за льготной ипотеки. Но, возможно, это не главная проблема
Критики льготной ипотеки (включая и ЦБ, и независимых экспертов) чаще всего указывают, что субсидирование ставок спровоцировало рост цен и поэтому в конечном счете так и не сделало жилье более доступным для россиян. Например, Эльвира Набиуллина перечисляла следующие аргументы:
- В среднем по стране цены на новостройки за три года выросли на 90%, то есть практически удвоились.
- Это в два с лишним раза больше, чем рост средней зарплаты за те же три года.
- В 2020 году (до запуска массовой льготной ипотеки) цены на новостройки в среднем по стране были примерно на 10% выше, чем на вторичном рынке. Сейчас этот разрыв превышает 40% — это опасный дисбаланс: получается, что при необходимости жилье в новостройке придется продавать на вторичном рынке по цене ниже стоимости покупки.
Многие аналитики с этими аргументами не согласны. Так, руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов отмечал, что разница между новостройками и вторичным рынком в 40% получается только при некорректной методике подсчета, а если сравнивать сопоставимые объекты на первичном и вторичном рынках (например, в одном районе и со схожими характеристиками), то разница в цене будет около 10–15%.
ЦБ часто подчеркивает, что новостройки дорожали быстрее именно из-за льготной ипотеки (по ней можно покупать жилье только на первичном рынке) — именно она чрезмерно подстегнула спрос. Но его поддерживали и другие факторы, например снижение ключевой ставки в 2022 году и рост зарплат.
Аналитики телеграм-канала о рынке недвижимости Domus Verus попытались выделить эффект конкретно льготной ипотеки: по их подсчетам, если бы субсидируемых программ не было, то россияне за последние три года купили бы примерно на 25% меньше жилья, чем сейчас, — это 425 тысяч сделок и 21 миллион квадратных метров жилья. Выяснилось, что льготная ипотека сильнее всего увеличивала спрос, когда и ключевая ставка, и ставки по кредитам на рыночных условиях были наиболее высокими (то есть в конце 2021 — начале 2022-го или в августе — сентябре 2023 года). Зато когда процентные ставки снижались, спрос рос естественным образом. При этом если бы льготных программ не было, цены все равно бы выросли из-за ослабления рубля и других факторов, так что россиянам пришлось бы покупать более дорогое жилье с более дорогими кредитами, отмечают они.
Проблема массовой льготной ипотеки в том, что фактически она помогает более обеспеченным людям за счет менее обеспеченных, полагает экономист Bloomberg Economics Александр Исаков. Налоги, которые платят люди с более низкими доходами (в первую очередь НДС, включенный в цену товаров), через программу льготной ипотеки фактически перераспределяются в пользу тех, у кого доходы позволяют платить по ипотеке. Причем повышение первого взноса только усугубило эту проблему. По его мнению, льготная ипотека должна быть адресной, но по уровню дохода и имущества заемщика, а не по региональному признаку, как предлагается сейчас.
Сейчас в России ипотечные кредиты имеют больше 10 миллионов человек — это меньше 15% работающих. При этом, по данным социологического центра РАН, который ежегодно публикует мониторинг уровня жизни в России, к началу 2022 года (данные публикуются с большой задержкой) жилищные условия почти 85% россиян были ниже среднего стандарта. У 62% они оценивались как «плохие» или «очень плохие».
Маргарита Лютова и Андрей Перцев