Как изменились цены на квартиры в России за год и чего ждать дальше?

Квартиры в России подорожали более чем на 20% за год — и пока что цены продолжают расти. В какой-то момент на рынке недвижимости предложение просто не справлялось с резко растущим спросом. Все больше людей покупали квартиры — не только чтобы в них жить, но и чтобы инвестировать деньги, а застройщики выставляли все меньше предложений на продажу. Как итог — рынок перегрелся. Но сейчас ситуация постепенно меняется. Вместе с организаторами распродажи недвижимости Black Friday Real Estate разбираемся, что будет дальше с ценами на жилье и когда стоит задуматься о покупке квартиры.

Что происходит с ценами

За год — с мая по май — стоимость жилья в российских новостройках, по разным оценкам, выросла от 21% до 34%. Московский рынок весь прошлый год бил рекорды: зафиксирована самая дорогая новостройка массового сегмента в истории и самый быстрый рост цен. Вместе со стоимостью возрос и спрос: в сентябре в Москве было заключено рекордное число сделок по недвижимости — их количество впервые перевалило за 10 тысяч. Но уже в октябре и этот рекорд был побит новым показателем в 11,5 тысячи сделок. Еще один рекорд — число ипотечных сделок: в прошлом году их оказалось больше, чем обычно (в прошлом мае власти инициировали новую программу ипотеки с господдержкой, которая одновременно разогнала и спрос, и цены). 

Цены взлетели не только в Москве: средний рост стоимости квартиры в новостройках в российских регионах за 2020 год составил 17%, при этом в 24 регионах этот показатель выше. В число регионов-лидеров вошли столичные агломерации (Санкт-Петербург, Москва, Подмосковье и Ленинградская область), Свердловская, Тюменская, Ростовская области, Красноярский край. Да и на вторичном рынке ситуация не лучше: люди, которых отпугнули цены на первичку, хлынули на вторичный рынок — и цены на нем тоже подросли на 16–20% за год.

Почему жилье так быстро дорожает

Фундаментальных причин несколько. Во-первых, свою роль, конечно, сыграла программа льготной ипотеки. Ставка в 6,5% — это намного меньше, чем банки предлагали обычно: средние ставки в прошлом году колебались в диапазоне 7–9%. Плюс многие банки вводили дополнительные скидки: первый год под 0% или скидки на кредиты в 1–2%. Все это привело к очень быстрому росту спроса. 

Но влияют на ситуацию и другие процессы, не связанные напрямую с недвижимостью. Например, нестабильный курс и падение доходов от банковских вкладов. Прошлый год выдался для рубля особенно непростым: в марте 2020 российская валюта стала второй по волатильности в мире. Средняя ставка по вкладам в июне упала до минимального для рынка значения в 5%. По мнению аналитиков, именно поэтому инвестиции в недвижимость стали более популярными.

Кроме того, сильно выросли цены на стройматериалы: за год некоторые из них подорожали вдвое и даже в последние месяцы продолжают дорожать на десятки процентов в месяц. Из-за этого строить дома становится сильно дороже, а это отражается и на итоговой цене квартир. Также себестоимость стройки подорожала из-за нехватки рабочей силы, к которой привело закрытие границ. 

Почему спрос растет, а предложение падает

В прошлом году заметно сократились предложения на рынке новостроек. В Москве, например, число квартир-первичек на продажу снизилось с начала года на 32%, а в Московской области — на 45%. Отчасти это объясняется стратегией самих застройщиков, говорят эксперты: они сокращали предложение, чтобы еще сильнее подстегнуть спрос и распродать все введенные в эксплуатацию объекты. Отчасти — остановками строек из-за коронавируса и проблем с рабочей силой: весной прошлого года 13% строек по всей стране оказались заморожены, а общие темпы застройки сильно снизились. 

Что происходит с ценами прямо сейчас

К сожалению, они продолжают расти. Риелторы из разных регионов рассказывают, что квартиры в их городах дорожают каждый месяц, а иногда и каждую неделю. Однако в последнее время рост замедлился — правда, некоторые риелторы считают, что это скорее потому, что спроса на такие дорогие предложения уже нет. В Москве рост цен тоже замедлился: например, в июне средняя стоимость квартир практически не изменилась. Но цены все еще бьют рекорды: в Москве средняя цена за метр на не элитное жилье впервые превысила 300 тысяч рублей. 

С 30 июля по 1 августа пройдет «Черная пятница рынка недвижимости» — большая онлайн-распродажа жилья в Москве и Московской области. Акция проходит уже седьмой год подряд, в прошлом году максимальная скидка на квартиру равнялась 44,6%. В этом году будут скидки до 35% на квартиры, апартаменты, машино-места, а также на коммерческие площади на первых этажах ЖК и в отдельных бизнес-центрах. 

Что будет с ценами дальше

Они, скорее всего, продолжат расти — но уже не так быстро. Во-первых, в июле у программы льготной ипотеки изменились условия. Теперь ставка выросла до 7%, а самый большой кредит, который можно взять, — 3 млн рублей. Из-за этого эксперты уверены, что такого наплыва покупателей, как в прошлом году, уже не случится. Аналитики называют цифры от 4% до 6% — на эти значения, по их мнению, в среднем подорожают квартиры за год. По прогнозам, сократится и число тех, кто захочет покупать квартиру как инвестицию: без выгодной льготной ипотеки это станет уже не таким привлекательным решением. 

Чтобы успеть приобрести квартиру по выгодной цене, нужно зарегистрироваться на сайте акции refriday.ru и оставить имейл с 19 по 29 июля. Для зарегистрированных пользователей акция начнется на час раньше. Лучше поторопиться, потому что каждый год почти половина всех предложений бронируется за первые три часа. В акции принимает участие множество московских застройщиков, среди них — «Донстрой», «Галс-Девелопмент», AFI Development, ГК «КОРТРОС», ГК «Инград», «СМУ-6 Инвестиции», ИНТЕКО, ГК «Пионер», Optima Development и другие.

Стоит ли ждать снижения цен

На этот вопрос большинство экспертов однозначно говорят «нет». Рост цен, который уже замедлился по сравнению с прошлым годом, вряд ли снова будет таким стремительным. Но рассчитывать на снижение цен не стоит. Зато лучшее предложение по цене теперь можно будет получить во время разных акций и распродаж, считают эксперты. Обычно застройщики делают скидки в 3–5%, но есть и большие акции, к которым они присоединяются. 

«Черная пятница рынка недвижимости» проходит в два этапа: до 29 июля можно посмотреть объекты и подписаться на участие в акции, а с 30 июля по 1 августа на сайте откроются цены и лоты, которые можно бронировать. В этом году по акции можно купить квартиры, апартаменты, машино-места и коммерческую недвижимость. Максимальная скидка — 35%. Но это пока; скорее всего, она вырастет. Например, в прошлом году скидки доходили до 44,6%. Подписаться на акцию можно здесь.