«В Москве надо было лаконичнее, мягче» Девелопер и урбанист Александр Долгин — о реконструкции столицы

Предприниматель, урбанист и профессор Высшей школы экономики Александр Долгин во время кризиса 2008 года основал компанию Urban Group. Она стала одной из самых заметных организаций на подмосковном рынке недвижимости, в том числе благодаря проектам с «доброжелательной» городской средой. Во время нового кризиса Долгин пытается сохранить объемы строительства и продаж. В интервью специальному корреспонденту «Медузы» Илье Жегулеву Долгин рассказал, как устроен девелоперский бизнес в Москве и ее окрестностях, что происходит с ним в кризис, а также заявил, что проект реконструкции столицы соответствует «современным взглядам урбанистов» и не является «волюнтаризмом градоначальника».

Это первые шаги, и они не наглые

— Многие критикуют проект реконструкции Москвы, который очень сильно изменит город. Вам он нравится?

— Первое, что нужно сделать разумному аналитику, — оценить этический вектор проекта, а он, на мой взгляд, положительный. Город, который задает образцы для всей страны, начал думать о себе, причем в гуманистической логике. Не в логиках военных маршей — как раньше.

— Что дает вам основания так думать?

— Мне кажется, по крайней мере на уровне замысла и проекта власти и подрядчики хотят сделать красиво.

— [Предыдущий мэр Москвы Юрий] Лужков тоже хотел сделать красиво, и у него тоже были свои соображения. Мы знаем, что получилось.

— Тем не менее есть ощущение, что проект преображения улиц соответствует современным взглядам урбанистов. Это не просто волюнтаризм градоначальника — работу сделали люди, которые специализируются на этих вопросах. Мы, например, видим, что, изменяя вид улиц, проектировщики пытаются найти более точный баланс между интересами двух обычно противоборствующих групп — автомобилистов и пешеходов.

— Они сделали выбор в пользу пешеходов.

— Это ваше мнение. Да, в рамках целого города выделено некоторое количество улиц, на которых пешеходам будет удобнее. Я сам автомобилист, но, по моим наблюдениям, поиск правильного баланса действительно идет. На мой взгляд, проект реконструкции Москвы является большим шагом вперед. Да, он не лишен недостатков или огрехов, но послушайте — это же первые шаги, и они не наглые.

— Улицы в граните, огромные гранитные же клумбы — вам все это нравится?

— На субъективном уровне это вызывает у меня отторжение. Но эти моменты я отношу как раз к тем самым робким и неуверенным шагам, которые в дальнейшем будут корректироваться. Мне больше не нравится даже не то, как это выглядит, а то, что все эти клумбы являются источником повышенной опасности. Эти острые каменные углы разливают в воздухе ощущение опасности — вопреки намерениям проектировщиков создать дружелюбную среду. Уличное пространство начинает напоминать скользкую ванну, где ты только и думаешь, за что бы ухватиться. Я считаю, что в Москве надо было лаконичнее, мягче.

— Вы, реализуя свои девелоперские проекты, тоже мостите плиткой общественные пространства?

— У нас, точно, есть плитка, есть даже специальное подразделение, которое производит тротуарную плитку. Она используется в современных стандартах благоустройства для жилых комплексов Urban Group.

— Как должны поступить московские власти, чтобы своими представлениями о красоте не навредить городу?

— Необходимы развитые конкурирующие институты профессиональной экспертизы. Это огромный дефицит в нашей стране. За последние 20 лет эти институты значительно деградировали. Идеальная ситуация — когда власти могут обратиться к нескольким конкурирующим инстанциям и с их помощью выловить все косяки. Но у нас в последние 20 лет происходило все, чтобы таких инстанций не стало.

— А как вам снос торговых павильонов? И объяснение мэра, что их владельцы прикрываются «свидетельствами о собственности, полученными явно жульническим путем»? Это правильная работа по изменению городской среды?

— Для меня это темная история. То, как это выглядело в медиа, — да, все произошло довольно странно. Если этому верить, то социалистическими методами попахивает. Но и это очень тонкая вещь. Градостроительные вопросы такого типа в других странах могут решаться десятилетиями — настолько там бывает запутанная история с правами на собственность. Проблема собственности на землю и на городские объекты заключается в том, что она не является абсолютной и полной. Поэтому если какой-то объект причиняет городу большие неудобства, включаются определенные механизмы.

— Вы как девелопер не видите в этом дополнительных рисков для своего бизнеса? Получается, что правил нет. Приходит другой градоначальник, у него другие представления о жизни, и ты уже не собственник.

— В девелопменте тоже так бывает, увы. Как говорят экономисты, хорошо, когда установку правил игры переживают законодатели, которые их установили. К этому и должно стремиться наше общество — чтобы правила игры были более стабильными.

Девелоперы — враги народа

— Чего в Москве вам не хватает — как профессионалу и в урбанистике, и в девелоперском бизнесе?

— Что касается бизнеса — мы, к счастью, имеем возможность строить на свободных территориях. Как разные города справляются с наследием прошлого градостроения? Это, во-первых, вопрос того, сколько у них денег. Во-вторых, насколько запутанные и сложные условия они насоздавали в этом прошлом. В Москве советская идея градостроения в значительной степени была подчинена идее о том, чтобы эшелонированная армия могла выдвинуться через железнодорожные пути из самого центра, чтобы прямо с парада выезжала. Поэтому в Москве мы и имеем вот эти стальные радиальные коридоры. И это довольно сложная задача — как-то замаскировать их, обжить. Это наследие индустриальной военной идеологии.

— А есть возможность замаскировать и обжить — так, чтобы пробки не стали еще больше?

— Я слышал мнения серьезных специалистов об этом: задача тяжелая, и на нее нужны очень большие деньги.

— У девелоперов с властями вообще какие отношения? Палки в колеса вам не вставляют?

— Мы несем колоссальную социальную нагрузку, и это нормально. Ненормально только то, что, неся ее, мы продолжаем по чьей-то воле оставаться в общественном мнении исчадием ада и самыми последними негодяями. Это мы — строящие школы, сады, поликлиники, мосты, дороги и даже полицейские участки. Девелоперы — враги народа, потому что людям кажется, что квадратные метры стоят очень дорого. Но люди при этом не знают, что на каждый продаваемый квадратный метр девелопер строит еще один бесплатный квадратный метр. Есть термин «общие метры» — сколько ты всего построишь. Так вот, их примерно в два раза больше, чем продаваемых. Я не говорю о ландшафте, дорогах, мостах, проездах и прочих инженерных сооружениях.

— Сколько школ и детских садов уже построили?

— Школ штук пять и еще штук десять в процессе, дюжину детских садов. И сейчас еще дюжину построим за [строительную компанию] СУ-155 (в марте 2016 года в отношении одной из крупнейших строительных компаний Москвы начата процедура банкротства — прим. «Медузы»).

— Расскажите немного о сделке по выполнению вами обязательств компании СУ-155. Это же не социальная нагрузка для вас?

— Мы за это получили некоторые активы СУ-155. В частности, земельные участки, которые нам были интересны. Ну, вместе с ними получили и обязательства СУ-155, их было довольно много и на большую сумму.

— Насколько равнозначны активы и обязательства?

— Абсолютно равнозначны. Там все балансируется на уровне порядка девяти-десяти миллиардов рублей. Достаточно внушительная сумма.

— Насколько вообще в России девелоперы уверены в завтрашнем дне? Вы бизнес-план на сколько лет просчитываете?

— Хороший вопрос. К сожалению, волатильность бизнес-среды ограничивает нам горизонты планирования. В среднем по бизнес-сообществу — два-три года. А девелоперский проект имеет восьмилетний цикл. Поэтому, конечно, девелоперы — это особая каста бизнеса, с особой устойчивостью к рискам. Мы берем проекты, которые выходят далеко за горизонты планирования.

— А были ли какие-то проекты, которыми вы недовольны?

— Я считаю страшно регрессивными и запретительными существующие нормы строительства школ и детских садов. По нормам к ним должно быть прикреплено избыточное количество земли, и это превращает их в большое тюремное учреждение, что глубоко противоречит истинной природе и школы, и города.

— Почему тюремное учреждение-то?

— Потому что они обносятся забором из соображений безопасности. Я с этим не очень согласен — да, забор должен быть, но не таким же, что ему только колючей проволоки не хватает. Это какие-то резервации для детей. Глупость. Плюс представьте себе девелопера, который строит что-то на участке семь гектаров, из которых три должно быть отдано школе. А кто будет ходить в эту школу, если жителей нет? Это же очевидное противоречие.

— Что, кроме заборов и строительных норм по социальным обязательствам, вы бы изменили на рынке?

— Большие проблемы сейчас отрасль испытывает в связи со страхованием дольщиков, потому что эта мера оказалась шаткой и недодуманной. Это оказалось дополнительным побором с надежных застройщиков и ни от чего не защищающим лекарством для ненадежных. Страховка-то есть, только достаточно разориться одному, чтобы «съесть» страховку всех остальных. Просто ее не хватит. Не зря ни одна серьезная страховая компания не смотрит в нашу сторону.

— Urban Group строит целые кварталы, совершенно иначе продуманные с точки зрения городской среды. Как вы к этому пришли и были ли на этом пути какие-то препятствия?

— Это были препятствия исключительно творческого плана. Это довольно инновационный процесс, который начинался с простых ясных установок. Первое — это экономика, ориентация на жилье, доступное трудящимся; каждый работающий человек может купить квартиру. Кому-то нужна роскошь, а я вижу настоящий челлендж в том, чтобы производить массовый качественный продукт. Второе — это красота. Жилье должно быть красивым, а не скучным из мертвого прошлого. И третье — полный набор социальной инфраструктуры. А все дальнейшее — это развитие, детализация идей, поиск удачных решений, масштабирование. Первый городок был маленький — на две тысячи человек. А сейчас мы строим города на 30 тысяч человек.

— Насколько рентабельность ваших проектов ниже, чем рентабельность тех, кто строит, не вкладывая в архитектуру? И за счет чего вы добираете эту прибыль? 

— Это то ноу-хау, с которым я вошел в девелоперский бизнес. Войти в такую индустрию без козырей невозможно. Как ты можешь конкурировать с игроками, которые делают уже давно и, в общем-то, успешно? Ноу-хау заключалось в том, что вложения в красоту могут быть рентабельными при условии, что существует какое-то количество людей, которые сумеют это заметить, оценить и будут согласны заплатить за это.

— Вы сейчас говорите как идеолог строительства элитного жилья Леонид Казинец, только у него жилье стоит совсем других денег. Да, кто-то готов заплатить за красоту, но не в массовом же сегменте.

— Идея была в том, что за качественное и красивое готовы платить не только элиты, но и нормальные люди. Такая тенденция была на автомобильном рынке, в одежде. Мы угадали ее на рынке строительства жилья, и эта простая идея привела к революции. Мы десять лет непрерывно вкладывали в эстетику, строили красиво, а продавали по тем же ценам, что и конкуренты. То есть, имея более сложную структуру затрат, жертвовали рентабельностью, но через десять лет оказалось, что воспитали класс людей, которые становятся нашими покупателями.

— Вы говорите — десять лет воспитывали потребителя. Насколько ваша рентабельность была ниже основной рентабельности по рынку?

— Трудно заглянуть в чужой кошелек, но она была существенно ниже. В ряде случаев мы работали в ноль, потому что в чем-то ошибались или как-то не получалось. Считайте, первые семь лет, до 2013 года, — это был чистый ноль. Сейчас мы вышли на отраслевую рентабельность. Это значит, что мы на все свои дополнительные вложения получили от рынка достаточно вознаграждения. Дополнительным бонусом мы получили сильную конкурентную позицию.

Все наши сегодняшние проекты рентабельны. Они, конечно, сильно страдают от кризиса — цены в долларовом исчислении упали в два раза. Вообще, я никогда не думал, что вновь увижу в Москве и Подмосковье цены первой половины нулевых, это невероятно.

В кризис сильные становятся сильнее

— Вы вышли на рынок в прошлый кризис, а в этот кризис сильно нарастили свою долю рынка. Вам кризис помогает?

— Есть такое поверье, что в кризис сильные становятся сильнее. Это означает, что сильные забирают себе большую часть уменьшающегося пирога. Вот в этом смысле, наверное, мы сильные.

Второе, о чем стоило бы сказать: мы получили доступ на рынок земли. До кризиса это было невозможно. Ну представьте: ты еще ничего не построил, ты еще не получил разрешений, а тебе уже нужно потратить десятки миллионов долларов. Это в Подмосковье. В Москве эта сумма была еще внушительнее.

А сейчас земля стала неликвидной. Я с ужасом вспоминаю, как мы десять лет назад, в стремлении сформировать правильный земельный портфель, покупали земельные участки, наверное, в десять раз дороже, чем они стоят сегодня. Кто же знал.

— А себестоимость строительства насколько снизилась?

— Она не повысилась. Мы, в общем, удержались, хотя должны были стать дороже. 

— Насколько серьезная у вас сейчас кредитная нагрузка?

— Мы не опасаемся брать кредиты, но мы стараемся их не брать, потому что это вычитается из нашего экономического результата, который сейчас не такой уж прямо что фантастический. Поэтому мы резко снизили кредитную нагрузку, сделав выводы из прошлого кризиса. Мы не имеем валютной нагрузки, и поэтому все у нас терпимо. Конечно, мы стараемся как можно больше строить на свои.

— В вашем секторе экономики насколько последовательно правительство борется с кризисом?

— Надо сказать, что в этой области государство на федеральном и региональном уровнях проявляет прямо-таки завидное здравомыслие и, в общем, оно действует по законам институциональной экономики. Смотрите: создаются институции для защиты участников долевого строительства — раз. Государство поддерживает спрос на рынке ипотечного кредитования — это два. Государство занимается централизацией правил оперирования земельными участками и получения разрешений на строительство — это три. Государство налаживает электронный сервис в этой области, который позволяет все делать в автоматическом режиме, — четыре. А еще государство вплотную подобралось к тому, чтобы провести ревизию и отменить значительную часть морально устаревших СНИПов [строительных норм и правил] советского образца. Они являются жесткой упряжью для нашей индустрии. Все прошлые СНИПы с феноменальной силой программируют воспроизводство хрущевских пятиэтажек.

Представьте, что у вас есть материал для строительства стен, например вата. Вы говорите: стены должны быть — они же из ваты только бывают — толщиной десять метров. Через 100 лет появляется, например, газобетон. Но в СНИПе написано, что толщина стены должна быть десять метров, а из чего она — из ваты или газобетона, — не написано.

Эти СНИПы — искусственное обременение, которое увеличивает стоимость строительства на 10%. В Москве, по моим расчетам, экономия составляла бы 500 миллионов долларов в год. Вполне себе большая сумма.