Как купить квартиру и не прогадать?

Найдите риелтора, который хорошо знает рынок и ориентируется в нем. Сейчас многим кажется, что на риелторе можно сэкономить. Есть группы в фейсбуке, каналы в Telegram и «Циан», но они помогут вам только найти квартиру для просмотра. Трудности могут начаться уже во время созвона с хозяином или человеком, который отвечает за показ квартиры. Конечно, любой может договориться и приехать на просмотр, но не каждый сможет еще до просмотра задать нужные вопросы. А ответы на них часто помогут сэкономить время и узнать, например, какие-нибудь детали о квартире, из-за которых ехать на просмотр даже нет смысла. 

Вам отказываются показывать фото. Не рассматривают ипотеку (если у вас ипотека). Жилье в собственности меньше трех лет (при продаже хозяину придется платить ощутимый налог, многие пытаются втиснуть его в стоимость квартиры, кроме того — больше возни с документами). В квартире была сделана, но не узаконена перепланировка. (Это важно ипотечникам: на квартиру с серьезной перепланировкой банк может ипотеку и не дать, а легкую — типа снесли антресоли, сняли дверь — потребует узаконить в течение полугода после покупки, а это хлопотный и дорогой процесс.) Есть, правда, и плюсы — при серьезных переделках (снос стен, перенос мокрых точек), которые не были узаконены, можно смело просить о скидке. А еще всевозможные варианты с обременением.

Не только. Обременения, то есть ограничение прав собственника в пользу третьего лица, условно делятся на два типа: одни регистрируются в Росреестре, другие — нет. Про одни можно легко узнать. Например, есть обременение «ипотека в силу закона», детали о нем можно выяснить, заказав выписку из ЕГРП в МФЦ. А вот о наличии договоров по доверительному управлению, о договорах найма/аренды жилых помещений и о том, не зарегистрирован ли еще кто в квартире, узнать самому не так уж и просто. В выписке ЕГРП эти детали чаще всего никак не отражаются.

В идеале у понравившейся вам квартиры должен быть один владелец и ясная история наследования, тогда не будет проблем с документами (но таких идеальных вариантов мало, поэтому-то вам нужен риелтор или на крайний случай юрист, чтобы проверить документы на предмет стоп-факторов). В этом плане новостройку покупать легче — вы избежите долгой возни с проверкой наследников. Но у новостроек другие нюансы — финансовые и временные, в которых тоже нужно разбираться.

Тогда для начала определите свой бюджет. Не забудьте отложить некоторую сумму (не менее 70–100 тысяч) на обязательные дополнительные расходы — аренду ячейки в случае проведения взаиморасчетов, оплату услуг нотариуса в случае сделок с долевой собственностью, срочное оформление документов, внесение аванса перед сделкой, консультацию юриста или проверку документов перед покупкой, выплату внезапно обнаружившихся штрафов за неуплату коммуналки. Определив бюджет, исследуйте рынок. 

Торговаться нужно! Последние несколько лет рынок недвижимости на стороне покупателя. Цены ощутимо снизились, и бурного роста пока не прогнозируется. Кроме того, сейчас на рынке есть выбор: можно спокойно пересмотреть несколько десятков квартир, которые будут устраивать вас по многим параметрам, а не хвататься за первую попавшуюся. На вторичном рынке торг может составлять до 10% от заявленной стоимости. Похожая ситуация наблюдается и с новостройками: компании охотнее, чем раньше, дают скидки, рассрочки на приобретение квартир в их жилых комплексах. 

Это зависит от того, что именно вам нужно. Хотите сразу въехать и жить — покупаете вторичку. Если у вас ограничен бюджет, сойдет как вторичное жилье, так и новостройки. В старых домах найдется больше доступных вариантов, а покупая новостройку на начальных этапах строительства, можно существенно сэкономить. Но тогда придется ждать, пока дом достроят, а потом еще и делать ремонт, так как многие варианты сдаются без отделки. Готовая новостройка будет стоить уже дороже. 

Можно, но вдумчиво и осторожно. Во-первых, пока строится квартира, вам нужно где-то жить — минимум полгода, а то и год, и полтора-два, если проект масштабный. Если вы, например, хотите продать квартиру, в которой живете, и купить жилье в новостройке, нужно учитывать следующее. При взаимозачете вы получаете средства на покупку жилья за счет продажи своей недвижимости. При такой схеме жить в прежней квартире уже будет нельзя. С другой стороны, это выгодный вариант, потому что строящееся жилье дешевле вторичного фонда. Можно будет без финансовых потерь поменять старую хрущевку на современный дом. Более того, если вам есть где жить, то квартира в строящемся доме может стать отличным выходом, если вы, например, хотите расширить жилплощадь, а свободных средств на выбранный вариант в построенном доме не хватает. (Кстати, с 2014 года действует федеральная программа субсидирования ипотечных ставок при покупке квартиры в первичном фонде.) Но вы должны четко понимать, что, покупая квартиру на этапе строительства, вы всегда немного рискуете. 

Во-первых, юридические. Квартиры как полноценного объекта недвижимости еще нет (она еще не построена). Во-вторых, всегда есть вероятность, что дом не будет достроен или не будет достроен в заявленный срок. (Вероятность эта заметно снижается, если застройщик на рынке давно, а все документы на строительство оформлены должным образом.) В-третьих, если вы покупаете квартиру без отделки, то первые год-два вам придется жить в состоянии вечного ремонта. Но именно из-за этих факторов квартиры в строящихся домах стоят значительно меньше. В среднем разница в цене квадратного метра от этапа котлована до завершения работ составляет 30–35% (в отдельных случаях выше).  

Если вы не юрист, то никак. Не жалейте денег на проверку документов, закажите анализ документов на объект или проверенному агентству, или независимой компании. Поверьте, это будет самое лучшее вложение денег. Например, у компании «НДВ-недвижимость», вместе с которой мы и сделали эти карточки, даже в тариф «эконом» вторичного рынка входит экспертная и юридическая оценка всех документов на всех этапах сделки: от оценки приобретаемого объекта до юридического контроля сделки. Но если с деньгами совсем туго, есть простой способ хотя бы немного снизить риски. Если вы покупаете новостройку, посмотрите, по какому договору застройщик предлагает вам приобрести недвижимость. Если это «договор долевого участия» — специальное название, установленное законом «Об участии в долевом строительстве» ФЗ-214 (ДДУ), то, скорее всего, у компании, строящей дом, все хорошо с документами на строительство. Если же вам предлагают другую форму, то лучше документы самостоятельно не анализировать.