новости

Один из крупнейших застройщиков РФ — «Самолет» — оказался в кризисе после отмены льготной ипотеки, повышения ставки ЦБ и смерти акционера Выжить компании может помочь новый влиятельный владелец. Кто он? И чего ждать покупателям квартир?

Источник: Forbes

Компания «Самолет» на протяжении нескольких лет считалась одним из самых надежных и динамично развивающихся девелоперов России. Выручка росла на десятки процентов в год, прибыль — в разы, стремительно расширялся и земельный банк. Но в последние годы застройщик угодил в глубокий кризис. У «Самолета» большие долги, убытки и множество других проблем. Журнал Forbes подробно изучил историю компании, в которой отразились многие главные сюжеты российского бизнеса эпохи большой войны. «Медуза» пересказывает главное из этого материала.

«Черный лебедь» — знаменитый термин Нассима Талеба, означающий труднопрогнозируемое и редкое событие, которое имеет колоссальные последствия. Обычно появление такого «лебедя» приводит к кризису — во всей экономике, политической системе или в отдельной компании. Это как раз случай «Самолета» — только в символическом смысле прилетела к девелоперу не одна «черная» птица, а целая стая. За несколько лет компания забралась в обременительные долги, потеряла драйвер развития в форме льготной ипотеки, пережила смерть основного акционера, столкнулась с кризисом роста, выбравшись за пределы комфортного для себя Подмосковья, и получила отказ в помощи от государства. Теперь на рынке обсуждают, кто и как будет спасать «Самолет». И не исключают, что в роли антикризисного менеджера выступит набирающий влияние бизнесмен, президент Международной ассоциации бокса и друг Дональда Трампа-младшего Умар Кремлев.

Как рос «Самолет» — и при чем тут губернатор Московской области

На первых порах развитие компании ассоциировали в первую очередь с фигурой ее гендиректора Антона Елистратова. Он построил успешную карьеру в области консалтинга. А среди его клиентов оказались крупные предприниматели, будущие сооснователи «Самолета» Михаил Кенин, Дмитрий Голубков и Максим Воробьев — брат губернатора Московской области Андрея Воробьева. Последний возглавил перспективный с точки зрения девелоперского бизнеса регион в 2012 году — как раз тогда, когда началась история застройщика. При этом губернатор отрицал, что успехи «Самолета» объясняются родственными связями.

Компания сразу же нацелилась стать лидером рынка, говорил Елистратов в интервью. Но в первые годы развитие было сдержанным: в 2018-м «Самолет» занял 12-е место в России по объемам ввода жилья и пятое в Подмосковье по площади введенных в эксплуатацию объектов. В 2019-м показатели бизнеса выросли еще сильнее, а потом наступил локдаун из-за пандемии коронавируса.

В апреле 2020-го для поддержки простаивающих застройщиков правительство приняло программу льготной ипотеки с господдержкой. И «Самолет» стал одним из бенефициаров этой инициативы: компания как раз ориентировалась на средний класс, который активно покупал жилье в кредит по выгодным условиям. Уже в октябре того же года девелопер провел IPO, получив капитализацию в 57 миллиардов рублей.

В 2020 и 2021 годах в России было выдано по одному триллиону рублей кредитов по программе льготной ипотеки, в 2022-м — 1,3 триллиона, в 2023-м — два триллиона. На этом фоне в 2020-м «Самолет» ввел в эксплуатацию 218 тысяч квадратных метров жилья, в 2021-м — 647 тысяч и занял четвертое место в стране, а в 2022-м и вовсе закрепился на втором месте, сдав 609 тысяч «квадратов». Компания даже успешно прошла через резкое повышение ключевой ставки ЦБ в начале большой войны, когда регулятор задрал планку до 20% (но уже к осени снизил ее до 7,5%). В 2024-м EBITDA превысила 100 миллиардов рублей.

Компания при этом выделялась на рынке своей стратегией. Она не только строила квадратные метры, но и много вкладывала в цифровизацию продукта. В «Самолете» работали полторы тысячи айтишников, а затраты на IT превышали даже аналогичный показатель лидера рынка — девелопера ПИК. В 2023-м компания представила проект «Жизнь по подписке». Он включал в себя возможность аренды полностью готовых квартир, а также доступ к комплексу услуг вроде медицинского обслуживания, образовательных программ и даже найма нянь.

Казалось, впереди еще годы динамичного развития. Но в феврале 2024-го «Самолет» покинул Елистратов — формально из-за желания развивать собственные проекты.

Что подкосило «Самолет» — и как компанию затянуло в воронку кризиса

Во втором полугодии 2023-го Банк России повысил ключевую ставку до 16% годовых, а к концу 2024-го она достигла 21%. Для «Самолета» это стало тяжелым ударом.

Если в начале развития компания предпочитала не забираться в долги, а договариваться с владельцами земли (последним в обмен на землю отходила доля квартир в строящихся на территории жилых комплексах — иногда до 49%; причем в Подмосковье «им самим построить ничего не давали или это было максимально сложно, а „Самолет“ умел согласовать застройку», сказал Forbes один из экспертов), то после IPO ей пришлось повысить прозрачность своих сделок и отойти от проверенной схемы.

В итоге компания вышла на долговой рынок. Если в 2020-м чистый долг девелопера составлял всего 3,2 миллиарда рублей, то уже в 2022-м вырос до 20 миллиардов, а в 2023-м — и вовсе до 300 миллиардов. Деньги шли на выкуп земель у собственников, а расчет был на то, что бум рынка льготной ипотеки продолжится. Увеличилась долговая нагрузка и после поглощения в октябре 2023-го конкурента — девелопера МИЦ. Вместе с активами этой компании на «Самолет» легли и ее долги на 150 миллиардов рублей.

В поисках источников роста девелопер начал федеральную экспансию. Например, вышел на рынок Санкт-Петербурга и других регионов, где «уже не было подмосковного административного ресурса, и за землю приходилось платить живыми деньгами», объяснил один из экспертов Forbes. Показатели закредитованности «Самолета» в 2024-м, по оценкам аналитиков, достигли критических значений.

После ухода с поста гендиректора Елистратова, которого многие собеседники издания на рынке винят в неосторожной стратегии развития, не учитывавшей риски сворачивания льготной ипотеки, компанию возглавил ее менеджер Андрей Иваненко. Он взял курс на оптимизацию расходов, но проработал лишь до ноября того же 2024 года, уступив должность бывшему финансовому директору Анне Акиньшиной. На этом фоне из капитала вышли структуры влиятельного миллиардера Года Нисанова, которые владели 10% «Самолета» с 2021-го. В целом с января по декабрь 2024-го цена бумаг компании на бирже спикировала на 75%, с 3900 до 1000 рублей за штуку.

С 1 июля 2024 года в стране отменили большую часть программ льготной ипотеки. «Самолет», зависимый от сегмента именно массового «ипотечного» жилья, оказался хуже конкурентов готов к этому событию. «Самим фактом быстрого роста компания заложила под себя мину. Остальные застройщики успели притормозить заранее. А „Самолет“ на полной скорости влетел в новую экономику, где ставки резко взлетели, стоимость обслуживания долга и новых займов, необходимых для перекрытия старых, радикально выросла», — объяснил один из источников Forbes. Формально девелопер стал крупнейшим федеральным застройщиком, но его руководство переоценило «реальный экономический потенциал и не подготовилось к стресс-сценариям», отметил другой эксперт. Финансовые расходы компании, составлявшие в 2023 году 41,6 миллиарда рублей, к 2024-му почти удвоились до 80 миллиардов.

Как менялись владельцы «Самолета» — и откуда в этой истории взялся Умар Кремлев

В первые месяцы 2025 года акции «Самолета» поднялись с 1000 до 1400 рублей. Компания оптимизировала расходы, искала покупателей на земельные участки. При этом один из основных владельцев Дмитрий Голубков и его брат Павел сократили свою долю в компании с 26 до 2%, но кому перешли бумаги, оставалось неясным.

В августе в возрасте 56 лет скоропостижно скончался основной акционер «Самолета» Михаил Кенин. Наследниками стали его жена и дети. А процесс оформления наследственных прав затянулся до февраля 2026-го. Это событие лишь усугубило корпоративный кризис.

Еще один удар «Самолет» получил 23 октября 2025 года. Тогда Генпрокуратура подала иск к латвийскому банку Rietumu Banka, который был совладельцем проекта ЖК «Квартал Марьино», на 51% принадлежащего «Самолету». Суд забрал весь актив в пользу государства. А обязательства перед дольщиками продолжил нести девелопер. В итоге в 2025-м компания зафиксировала убыток в 2,3 миллиарда рублей.

Были и другие проблемы. Например, отмена правительственного моратория на штрафы застройщикам за нарушение сроков передачи квартир, что может означать новые многомиллиардные расходы для компании.

«Самолет» начал активно распродавать активы конкурентам. Но все это не помогало. По данным отчетности компании за первое полугодие 2026 года, ее выручка составила 117 миллиардов рублей (минус 32%), чистый убыток — 22 миллиарда.

В 2026-м гендиректор Акиньшина направила правительству письмо с просьбой предоставить девелоперу льготный кредит в размере 50 миллиардов рублей. Власти отказали. Но кризиc чиновники не игнорируют: в Минстрое регулярно проходят совещания, посвященные положению в компании. «Когда ты становишься таким крупным застройщиком, твои проблемы уже не только твои, но и банков-кредиторов, и властей, которым совершенно не нужны толпы тех, кто купил квартиру у разорившегося девелопера, оставившего их и без жилья, и без денег», — объяснил Forbes топ-менеджер одного из конкурентов «Самолета».

Крупнейшими кредиторами компании по состоянию на конец прошлого года были Сбербанк и ВТБ. Также в их числе банк «Дом.РФ» и Альфа-­банк. Всего долг «Самолета» в 2026 году — около 773 миллиардов рублей, оценили для Forbes эксперты. Вот какие сценарии будущего они описали: