разбор

Жилье подорожало на 80%, квартиры стали меньше, а срок кредита вырос до 26 лет. Что происходит? Все это последствия льготной ипотеки. Что теперь будет с ценами? И кому такая ипотека остается доступна?

Источник: Meduza

1 июля 2024 года завершилась одна из главных социальных программ российского правительства. Массовая льготная ипотека была запущена в пандемию, чтобы поддержать застройщиков и обеспечить население доступным жильем. Но, вопреки задумке, цены подскочили, рынок оказался перегрет — и теперь его участники готовятся к затяжному кризису. «Медуза» изучила, как многообещающая идея повлияла на доступность жилья и почему ее считают ошибкой даже в Госдуме.

Чего изначально хотели добиться власти?

Льготные программы в сфере недвижимости в России работали с 2019 года, но с наступлением пандемии в 2020-м спрос начал резко падать. В апреле, на второй месяц локдауна, количество сделок сократилось на 44%. В такой ситуации многие девелоперы могли обанкротиться: им необходимо продавать объекты, чтобы оплачивать новые стройки. Уже к концу месяца правительство нашло решение: выдавать населению кредиты под 6,5% на покупку жилья в новостройках. Рыночные ставки тогда были около 9%, разницу банкам компенсировали из бюджета. Ограничение по сумме в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составило восемь миллионов рублей, в других регионах — три миллиона. Это соответствовало средней стоимости квартиры. Первоначальный взнос должен был составить как минимум 20% от цены объекта.

Изначально мера вводилась всего на полгода, власти планировали выдать 250 тысяч кредитов на сумму около 740 миллиардов рублей. Но уже спустя месяц условия начали меняться: Минфин предложил снизить первый взнос до 15%, максимальную сумму подняли до 12 миллионов, а банки под влиянием конкуренции опустили ставки ниже 6%. Спрос оказался высоким. Лимиты некоторых банков были достигнуты к июлю. Параллельно застройщики отчитывались о рекордной выручке, говорили, что получили «инъекцию спасительного лекарства», что необходимо выполнить цели национального проекта по темпам ввода жилья и что без государственных субсидий рынок «рискует обвалиться».

В результате Владимир Путин распорядился продлить программу сразу на полтора года — до 1 июля 2021-го. Общий объем поддержки увеличили до 1,85 триллиона. Вместо 250 тысяч кредитов было решено выдать 622 тысячи. Потом завершение льгот снова отсрочили — до июля 2022-го. Тогда власти поняли, что программа дорого обходится бюджету, и подняли ставку до 7%, а максимальную сумму ограничили тремя миллионами. Еще сильнее цена кредита подскочила с началом войны России и Украины: ЦБ поднял ключевую ставку до 20%, что потребовало еще бóльших компенсаций из бюджета. В результате заемщикам приходилось платить до 12% годовых.

Условия менялись еще несколько раз, неизменным оставалось одно: срок завершения программы постоянно сдвигался. Очередная дата — 1 июля 2024 года — не казалась окончательной: в правительстве до последнего шло обсуждение, а чиновники ждали решения президента. В итоге о планах закрыть программу объявил не он, а министр финансов Антон Силуанов.

Россияне попытались воспользоваться программой до ее завершения, в результате по итогам июня выдача жилищных займов увеличилась в полтора раза, а цена объектов подскочила на 1,5% всего за месяц. ДОМ.РФ отчитался, что суммарно за четыре года было выдано полтора миллиона кредитов на общую сумму шесть триллионов рублей. Для сравнения, это в 10 раз больше, чем затраты на проведение чемпионата мира по футболу-2018.

Получается, программу свернули, потому что в бюджете не хватило денег?

С середины 2023 года ключевая ставка в России росла, поэтому властям действительно приходилось тратить больше, чтобы компенсировать банкам выдачу дешевых кредитов. Минфин предупреждал, что непредвиденные расходы могут составить десятки миллиардов рублей, но чаще в официальной коммуникации указывал на перегрев рынка недвижимости и риски «пузыря».

Для этого были все основания. Льготная ипотека вызвала рекордный спрос на недвижимость, который превышал предложение. В таких условиях цены неизбежно начинают расти. За четыре года цена квадратного метра в московской новостройке взлетела на 79%, в Санкт-Петербурге — на 105%. Средняя цена трехкомнатной квартиры в столице достигла 45 миллионов рублей. Аналитики компании «Метриум» уверяют, что за эти деньги можно купить винодельню во Франции, личный остров в Карибском море или билет в космос на корабле Virgin Galactic.

В ЦБ сообщили, что средний срок ипотечного кредита увеличился до 26 лет. Учитывая возраст заемщиков, это означает, что большинство россиян погасят долг уже на пенсии. За рубежом это не редкость, но ставки там ниже, а доходы пенсионеров выше, указывает главный экономист «ПФ-Капитал» Евгений Надоршин. К тому же в 30% случаев в течение года после покупки квартиры россияне брали еще один кредит — на ремонт. 6% заемщиков обращались за потребительским займом еще до ипотеки, чтобы собрать на первый взнос. Долю рискованных выдач — то есть тех, которые могут не вернуть, — ЦБ назвал высокой.

Задачу повышения доступности жилья программа тоже не решила. По подсчетам Сбера, обладатель медианной российской зарплаты по льготной ставке может купить квартиру площадью 25,8 квадратных метра — это на шесть метров меньше, чем в 2020 году. «Так плохо не было никогда», — говорил глава Центра финансовой аналитики банка Михаил Матовников. В проекте «Этажи» приводят другой пример: при одинаковых сроках кредита и размерах ежемесячного платежа площадь доступной квартиры за пять лет упала в три раза. Площадь самих объектов физически сократилась на четверть из-за популярности относительно дешевых малогабаритных студий.

Экономисты также обращали внимание, что при первоначальном взносе в 30% позволить себе квартиру смогут только обеспеченные заемщики. «Льготная ипотека уже [не массовая, а] адресная. Просто адресаты немного неверные», — шутил экономист Bloomberg Economics Александр Исаков. Матовников из Сбера подтверждал тренд: доля обеспеченных покупателей за четыре года выросла с 59 до 85%: «Почему? Цены задрали. Весь этот спрос девелоперы положили себе в карман».

Застройщики действительно оказались главными бенефициарами программы. Спрос был таким большим, что они стали сдавать объекты быстрее: средний срок строительства сократился на 15-20%. Прибыль девелоперов за два года выросла в два раза. Заработать смогли также производители стройматериалов, мебели и предметов интерьера.

К 2024 году дисбаланс рынка стал еще более очевидным. Регулятор отмечал аномальную разницу между первичным и вторичным рынком жилья: в 2019 году цены отличались на 9%, спустя пять лет — на 44%. То есть продать старую квартиру и улучшить жилищные условия с разумной доплатой почти невозможно. Помимо этого, доля льготной ипотеки составила рекордные 75% во всем объеме выдач. Иными словами, рынок на три четверти живет за счет государственной помощи.

На ситуацию регулярно обращали внимание в ЦБ. С 2023 года регулятор пытается бороться с растущей инфляцией, поднимая ключевую ставку и тем самым делая кредиты более дорогими. Но льготная ипотека сводит эти усилия к нулю. «Мы можем войти в порочный круг, когда есть искушение на высокую ключевую ставку отреагировать расширением льготных программ. Они расширяются — мы еще повышаем. Мне кажется, это путь в тупик», — говорила Эльвира Набиуллина.

В итоге Минфин признал, что «рост цен на недвижимость полностью нивелировал положительный эффект» программы. «Люди фактически проигрывали в финансах», — констатировал депутат Госдумы Анатолий Аксаков, назвав льготную ипотеку ошибкой. «С выходом из этой программы мы затянули», — согласился глава Сбера Герман Греф.

Получается, хорошо, что ее отменили? Теперь цены упадут?

Такая точка зрения есть. Депутат Аксаков допускает, что квартиры могут подешеветь на 40% уже в этом году. Его аргумент — в том, что застройщикам по-прежнему нужны деньги на новые проекты, поэтому придется идти навстречу потребителям. Окончательной стабилизации ситуации он ждет в 2025 году. Греф более пессимистичен: «Сейчас мы пару лет поболеем на рынке ипотеки, будет нарушаться доступность жилья дальше, девелоперам будет тяжело, банкам будет непросто». Льготную ипотеку он сравнил с допингом: «Если ты в течение двух лет принимаешь стимулирующие препараты, потом придется выходить с помощью специалистов из всей этой истории».

Впрочем, сами застройщики прямо говорят, что не планируют снижать цены.

Повлиять на застройщиков может кризис, сопоставимый по масштабу с 2008 годом, но его наступление считают маловероятным. Топ-менеджер «Гринвуд девелопмент» Артур Дубровский отвечает категорично: «Цены снизятся лишь тогда, когда архитектура будет проще, дворы — меньше, отделка — хуже, а дома — выше и шире».

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов все же ждет, что активность покупателей после завершения массовой льготной ипотеки замедлится на 25%. Часть из них уйдет на сравнительно дешевый вторичный рынок, других застройщики вернут с помощью скидок, акций и рассрочек. Сергей Гордейко из проекта «Русипотека» уверен, что цены не изменятся, пока рыночные ставки остаются высокими. Они почти превысили 20% и могут побить рекорд этой осенью. Тем, кто нарушил правило «одна льготная ипотека в одни руки», банки уже подняли платеж.

Ну хотя бы какие-то шансы купить квартиру еще остаются?

С новыми ставками переплата за однушку вырастет втрое и составит почти 11 миллионов рублей, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». Ипотечный платеж за среднюю московскую квартиру, по данным «Сделка.РФ», составит 200 тысяч рублей. Для оформления такого займа нужен доход 400 тысяч в месяц, которым обладают лишь 3% трудоспособных россиян. Основатель Ассоциации ипотечных брокеров Дмитрий Ракута констатирует: ипотека становится роскошью. РБК, впрочем, уточняет, что медианная квартира — 37 квадратных метров — может комфортно оплачиваться при доходе в 233 тысячи рублей.

Две трети респондентов говорят, что отложили покупку недвижимости из-за отмены льготных программ. Участники рынка допускают, что поддержку спроса обеспечит субсидированная ипотека от застройщика, но ЦБ выступает против такой практики. «Коммерсантъ» напоминает, что снизить ставку банки могут для зарплатных клиентов, заемщиков с большим первым взносом, а также при предъявлении поручителя или залога. Некоторые банки дают скидку при большой сумме кредита или быстром выходе на сделку.

Есть еще две официальные государственные льготные программы.

А массовая льготная ипотека на новостройки полностью выполнила свою задачу, заявил гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко.