истории

«Шесть соток с домом — скрепа, на которую нельзя посягать» В России стало легко лишиться частной собственности. Генпрокуратура не только национализирует бизнесы, но и требует вернуть государству тысячи приватизированных участков

Источник: Meduza

С начала вторжения в Украину российские власти все чаще пересматривают итоги приватизации: Генпрокуратура требует национализировать компании, заводы и аэропорты, мотивируя это тем, что владельцы активов получили их незаконно еще в 1990-х. В последние годы ведомство обратило внимание и на частные земельные участки. Иски об изъятии рассылаются по всей стране — от Подмосковья до Петропавловска-Камчатского; особенно прокуратуру интересуют курортные зоны. Порой землю изымают без объяснений, ссылаясь на засекреченные документы. Кооператив независимых журналистов «Берег» поговорил с россиянами, которые судятся за свои участки, и узнал, почему владельцы недвижимости больше не чувствуют себя в безопасности. «Медуза» публикует этот текст целиком.

«Поставили дом на учет — а через четыре месяца прилетел иск: сносите за свой счет, компенсации не будет»

На одном из российских сайтов по продаже недвижимости можно встретить удивительное объявление. 

Владелец шести соток в подмосковном коттеджном поселке «Сова», расположенном всего в 42 километрах от МКАД, перечисляет преимущества этого места: развитая инфраструктура, совсем рядом находится водоем, а в центре поселка — озеро с карпами. Участок без дома его владелец продает за 1,8 миллиона рублей, и срочно — настолько, что покупатель может рассчитывать на «хороший торг». Объявление предваряет приписка: «капитальное строительство запрещено». А само это предложение, по утверждению его автора, — «для инициативных людей и юристов», которые «понимают ситуацию в поселке Сова».

Коттеджи в «Сове» находятся под угрозой сноса — как и в еще 12 поселках Пушкинского городского округа на северо-востоке от Москвы. Снести их потребовала местная администрация, она же рассчитывает изъять земли у собственников. 

По данным «Коммерсанта», речь идет о примерно двух тысячах домов — именно столько владельцев обратились к федеральному правительству с просьбой проверить законность сноса зданий в Пушкинском округе.

С подобным судебным делом столкнулись не только жители Подмосковья. В основном прокуроры пытаются изъять участки в престижных местах — у водохранилищ или вблизи курортов. 

Ведомство находит нарушения в цепочке владения вплоть до начала 1990-х и заявляет иски нынешним владельцам. То есть, если нарушение совершил собственник, купивший или приватизировавший землю еще 30 лет назад, суд может признать незаконным право владения всех последующих владельцев. 

В 2005 году администрация Пушкинского городского округа перевела часть сельхозземель под строительство жилых домов и продала землю. Следующие 15 лет она находилась в собственности физлица (его имя «Берегу» установить не удалось). К началу 2020-х он продал участки компаниям, а те спроектировали коттеджные поселки — в том числе и «Сову». Продажи земли в поселках стартовали в 2022 году, первые дома появились в 2023-м. А на следующий год жительнице «Совы» Наталье Кротовой пришел иск от администрации Пушкинского городского округа.

Назвав дом Натальи «самовольной постройкой», администрация потребовала его снести. Кротова выиграла суд первой инстанции. Но в 2025-м администрация района подала апелляцию. В этот раз Наталья проиграла.

По мнению суда, местная администрация смогла доказать, что дом Натальи Кротовой находится «в поясе зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения» — то есть Учинского водохранилища. 

Это крупнейшее водохранилище системы канала имени Москвы. Вода в него поступает из сети других водохранилищ, отстаивается, а затем перенаправляется на Восточную станцию водоподготовки неподалеку от Балашихи. Там вода проходит фильтрацию перед тем, как оказаться в кранах москвичей, живущих на северо-востоке и востоке столицы. 

Согласно письму Роспотребнадзора, которое предъявила пушкинская администрация, новое строительство в границах Учинского водохранилища запрещено.

«Подумать было нельзя, что это водоохранная зона, — говорит житель соседнего поселка „Весна-парк“ Сергей, чей участок тоже оказался в границах зоны санитарной охраны. — Учинское водохранилище находится через поле от нас. Мы даже к юристу не обращались, чтобы он проверял что-то: не видели повода».

Житель «Совы» Иван рассказал «Берегу», что основную часть домов жители начали строить спустя год после того, как Наталья получила иск. Никаких заявлений о запрете строительства администрация Пушкинского городского округа не делала. Единственное объявление о том, что поселки «находятся в зоне ограничения строительства», появилось на сайте администрации в 2023 году — всего один абзац под заголовком «Информационное сообщение».

Ивану такое уведомление не кажется достаточным: «Вряд ли кто-то, покупая землю, смотрит архив новостей местной администрации за последние годы. Это просто смешно. Но суд не признает, что это ненадлежащее уведомление».

Иван построил дом в 2024 году. Специалистам, которые помогали ему ставить недвижимость на кадастровый учет, про запреты тоже ничего не было известно.

«То есть никто ничего не знает, все везде чисто. Поставили дом на учет — и через три месяца получили „письмо счастья“, что наш участок находится в водоохранной зоне питьевого источника. А еще через четыре месяца прилетел судебный иск — такой же, как у Натальи Кротовой: сносите дом за свой счет, компенсации не будет, вы — самострой», — возмущается Иван.

По словам Сергея, который живет в соседнем «Весна-парке», земля в поселке продавалась и застраивалась с 2022 года — с регистрацией домов проблем не было. Жители оформляли прописки в своих домах, администрация этому не мешала. 

«Когда все участки были проданы, а на большей части построили дома, администрация разослала по месту прописки уведомления с требованием их снести, — рассказывает Сергей. — Как это возможно, я до сих пор не понимаю. Полный абсурд. Земли официально размежеваны, официально куплены, была куча рекламы этих поселков — а потом появляются запреты». Участки в этих поселках до сих пор продаются.

После начала судебного разбирательства жители попытались получить объяснение от местной администрации: их интересовало, почему земли продавались, несмотря на запрет. У Сергея из «Весна-парка» из ответов администрации сложилось впечатление, что сама она «какое-то время ничего не знала о запрете». «Почему так — нам неизвестно. Просто вдруг кто-то решил, что всех нас надо взять и снести», — подытоживает Сергей. 

Жители поселков предполагают, что отнятые у них земли затем продадут во много раз дороже. «На вопросы в адрес администрации „Как же так, мы купили участки, а теперь должны сносить свои дома за свой счет и отдать землю?“ нам отвечали: „Это не мы, нас заставили“», — вспоминает Иван: 

По словам Ивана, для того чтобы узнать, где именно проходят границы водоохранной зоны, нужно иметь лицензию на работу с гостайной: так жителям поселков сказали в администрации. «Эта информация содержится в распоряжении Министерства экологии и природопользования Подмосковья с грифом „секретно“», — вспоминает житель «Совы» ответ администрации.

Владельцам недвижимости в поселках удалось отыскать юриста с доступом к гостайне. Но распоряжение ему все равно не показали. «Они запутывают следы. Нас всех гасят по полной программе», — с грустью говорит Иван. 

На одном из заседаний, вспоминает он, сотрудница администрации Пушкинского городского округа сказала: «Вы здесь все — вне закона. Чего вы здесь построились?» «А после одного из заседаний, в ходе которого судья вынесла решение о сносе домов, она сказала: „Извините меня, пожалуйста“, — продолжает Иван. — Мы видим в этом подтверждение, что на суд давят сверху».

«Им больше негде жить, а суду наплевать» 

Сбербанк, в котором Иван оформил ипотеку, привлекли в судебный процесс как третье лицо. «Мне на почту от Сбера пришел целый талмуд. Они написали, что я не виноват, что виновата администрация. Но суду все равно», — рассказывает житель «Совы».

Снос домов должны оплатить их владельцы. Наталье Кротовой суд дал на это шесть месяцев. Штраф за каждый день просрочки — 500 рублей. «При этом надо продолжать платить ипотеку следующие 29 лет, — уточняет Иван. — А процентная ставка может вырасти до 18–20%, ведь банк потеряет предмет залога. Хотя вроде как зампред Сбера знает про нас. И вроде как есть устная договоренность, что повышать процент не будут».

Все суды жители 13 поселков в Пушкинском округе проиграли. 

Сергей покупал землю вместе с отцом, который хотел, выйдя на пенсию, жить в собственном доме. У отца Сергея была квартира в Москве, за деньги от ее продажи он и купил участок в «Весна-парке».

Многие жители коттеджных поселков в Пушкинском округе приехали из других регионов: там они продали всю недвижимость, чтобы вложить сбережения в новые дома. «Им больше негде жить, а суду наплевать», — резюмирует Иван.  

В середине апреля у жителей Пушкинского городского округа появилась надежда. Администрация пригласила инициативную группу на официальную встречу. Как вспоминает Иван, представители администрации сообщили, что «в силу социальной напряженности» ее чиновники, Министерство экологии и Роспотребнадзор провели встречу, на которой приняли решение «о возможности корректировки границ природоохранной зоны».

«Надеюсь, слова перерастут в дело. Но также опасаюсь, что пересмотра в нашу пользу не случится. Скажут потом, что все перепроверили и границу зоны уменьшить невозможно», — опасается Сергей. Дом, купленный отцом, он собирается отстаивать «до последний капли крови».

Иван разделяет опасения Сергея. Жители, по его словам, не исключают, что встреча может оказаться «пиар-ходом со стороны администрации» и что проведенная Министерством экологии экспертиза окажется не в пользу владельцев участков. «Нарисовать можно все что угодно. Напишут, что поселки наносят ущерб природе», — ожидает Сергей. 

Независимая экспертиза показала, что поселок не угрожает водохранилищу. «Суд экспертизу принял, но что было с ней дальше, непонятно, — говорит Иван. — То ли нас услышали, то ли какая-то многоходовка. Мы расслабиться не можем, мы никому не верим. Потому что у нас уже было, когда мы говорили: „Мы ипотечники с шестью сотками“, а нам отвечали: „Вы там все нарушители“». 

«Судя по ситуации в стране, подобное может произойти с любым человеком в любой момент, вне зависимости от того, когда и где была куплена земля и построен дом», — считает Сергей. 

«Обезопасить покупателя стало очень сложно»

В 2009 году жительница Сочи Ирина Ситникова и ее муж купили участок для своего сына Ивана. «На, сынок, тебе землю в Сочи, дети пойдут — построишь дом, будешь приезжать с ними дышать воздухом из своей Москвы», — рассказывала Ирина изданию «Сочи.ру». На участке семья разбила сад, высадила инжир, установила пчелиные ульи. 

Все документы Ситниковых на землю были в порядке, утверждает семья. Но это не спасло их от иска прокуратуры. В 2021 году Генпрокуратура инициировала уголовное дело о мошенничестве во время вывода земли из состава Сочинского национального парка. 

На этой земле и был расположен участок Ситниковых. СНТ «Медик», где они купили землю, был основан еще в конце 1950-х, а Сочинский национальный парк, из которого якобы вывели земли — в 1983-м.

«Суд по времени был 30 минут, мне не дали открыть рот», — рассказала Ситникова журналистам. По словам Ирины, начальник архива нацпарка и работник, который осматривал участок, нашли в документах Ситниковых поддельные печати. Когда ответчики спросили у прокурора, была ли у этих сотрудников лицензия на вынесение такого заключения, Ирине ответили: лицензии нет, но «у суда нет оснований им не доверять». 

Суд лишил Ситниковых права собственности и отклонил апелляцию.

Эта история — одна из тысяч, что уже случились в Сочи. Всего из-за уголовного дела, инициированного Генпрокуратурой, арестованы 11 тысяч участков. Следом за арестом участков собственникам стали приходить иски об изъятии их земель. 

«Такие иски появляются по всей стране, — рассказывает „Берегу“ директор краснодарской юридической компании Miar Group Светлана Ширина. — В Сочи государство говорит, что первый собственник земли в цепочке владельцев получил земли незаконно, а значит, и нынешние собственники на них права не имеют».  

Настроение у сочинцев «напуганное, печальное, у кого-то озлобленное», продолжает Ширина. По ее словам, среди ответчиков много местных жителей, в том числе многодетных матерей: «Не всем легко доставалось это имущество». 

Очередь из многодетных семей, претендующих на землю в Краснодаре, практически не двигается. После многих лет ожидания семьи самостоятельно покупают земли и строят дома, а затем оказываются в суде, говорит Светлана.  

Так произошло с Вадимом и Мариной Губскими и их тремя детьми. Впятером они жили в 14-метровой комнате, за которую платили ипотеку, писало издание «Сочи.ру». Участок от государства ждали долго — но так и не дождались. В 2021 году Губские купили землю в СНТ «Озерное» в городском округе Сочи, залили фундамент для дома и взяли кредит на строительство. После этого прокуратура подала против Губских иск. Семья узнала о нем, случайно увидев документ на сайте суда: никаких извещений им не приходило. Оказалось, что земля арестована из-за «незаконного вывода земель» из Сочинского нацпарка.

«Мне стало намного сложнее работать, — жалуется юрист Светлана Ширина, чья компания предлагает краснодарцам услугу предпродажных проверок. — Хочется быть уверенной в своем труде, хочется обезопасить покупателя. Но это стало очень сложно».

По ее словам, если в выписке ЕГРН указано, что участок годится для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), это не всегда значит, что там действительно можно строить дом. Сперва надо убедиться, что участок попадает в зону ИЖС и в генеральном плане, и в правилах землепользования. А в идеале, добавляет Ширина, лучше восстановить всю цепочку собственников: 

Впрочем, настолько тщательные проверки помогают не всем. Строитель Игорь Гельвер в 2019 году купил участок в селе Черешня Адлерского района, а через полтора года узнал, что на землю наложен арест из-за мошенничества с землями Сочинского нацпарка. При этом перед покупкой Игорь внимательно изучил историю участка с 1993 года и установил всех трех предыдущих собственников.

Местный активист Евгений Чумаченко, участок которого тоже арестовали, в разговоре с сочинскими журналистами называл происходящее вокруг земель, якобы незаконно выведенных из Сочинского нацпарка, «рейдерским захватом».  

В ноябре 2022 года, примерно через год после того, как арестованные участки начали изымать, Евгений создал организацию «Право на землю». Она бесплатно оказывала юридическую поддержку ответчикам по делам о выводе земель из нацпарка. С 2025-го «Право на землю» находится в состоянии ликвидации; Чумаченко не ответил на вопросы «Берега».

«Мы, юристы, порой в растерянности: как же доказать добросовестность покупателей, если вроде бы все на поверхности, все документы и доказательства есть? А иск все равно не в пользу ответчиков. Право частной собственности пошатнулось», — считает Светлана Ширина. 

Сами россияне неохотно рассказывают о том, что у них отнимают или уже отняли землю. Корреспондент «Берега» отправил десятки сообщений владельцам изымаемых земель с просьбой о разговоре, но получил всего несколько ответов. Одна из жительниц Сочи, чей дом уже снесли, объяснила свой отказ так: 

«Брошен вызов институту собственности»

Для покупки земли в краснодарской станице Старокорсунская новые владельцы использовали материнский капитал, вкладывали накопления и оформляли ипотеку. «Одна многодетная семья, у которой 12 ребятишек, приобрела землю в том числе с выделением государственной субсидии», — рассказывает юристка Светлана Ширяева. 

В 2024 году прокуратура подала иск с требованием вернуть эти земли государству. По мнению ведомства, прежний владелец земель, Давид Топольян, получил их незаконно. Это означает, что новые собственники тоже не имеют прав на землю, даже если у них есть подтверждения о добросовестности приобретения. 

На части участков в станице уже построены жилые дома, их владельцы смогли без проблем поставить недвижимость на кадастровый учет. Часть домов достроить не успели; на некоторых участках возведены коммерческие объекты. 

На второй год рассмотрения дела прокуратура уточнила свои требования: теперь она требует изъять только незастроенные участки — в доход государства и без каких-либо компенсаций. Владельцам участков с жилыми домами прокуратура предлагает оставить землю. Тем, кто построил на ней коммерческие здания, повезло меньше: от них требуют сноса за свой счет и изъятия земель в доход государства. 

Светлана представляет интересы одного из ответчиков (свое имя он попросил не называть). «И я, и другие адвокаты, и юристы, участвовавшие в деле, считаем, что заявление прокуратурой нового иска — это грубейшее нарушение процессуального закона. Это недопустимо», — уверена Ширяева:

«В неформальной обстановке прокурор сказал, что землю нужно выдать участникам СВО»

Жительница Анапы Екатерина рассказывает, что в 1990-х местная администрация раздавала земли в селах Цибанобалка, Нижняя Гостагайка и Пятихатки — они находятся всего в нескольких километрах от моря. Участки получили земельные пайщики — бывшие сотрудники местных сельскохозяйственных предприятий. 

Один из земельных паев выкупил предприниматель, в 2019 году ему удалось перевести сельхозземли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). «Разделил все на небольшие участки по шесть-девять соток и распродал физическим лицам, то есть нам», — вспоминает Екатерина. 

Назвать имя предыдущего владельца земли Екатерина отказалась. В пресс-релизе прокуратуры Краснодарского края говорится о «неустановленных лицах», незаконно завладевших землей и нанесших государству ущерб в 130 миллионов рублей. Местные СМИ имени предпринимателя тоже не называли; выяснить его «Берегу» не удалось.

«Возможно, это вообще пешка, на которую только оформили. А провернули всё чиновники, которые были в администрации в 2019 году», — рассуждает Екатерина. 

Из-за близости к морю жительницы Анапы называет эти места «лакомыми». По ее словам, участки в начале 2020-х вместе с ней купили еще 159 семей.

«В апреле 2025-го мы начали получать иски от прокуратуры, где нас определили ответчиками по делу о неправильном положении точек координат участков, — продолжает Екатерина. — А также вменяют, что „гражданин М.“ (имеется в виду пайщик, — прим. „Берега“) незаконно увеличил площадь земель через тот же Советский суд Краснодара со 180 до 960 соток. В пять раз!» 

Екатерина опасается, что, если требование прокуратуры о сносе точек координат участков будет удовлетворено (фактически это будет означать уничтожение границ участков), следующим может быть требование снести дома как самовольные постройки.

Собственники участков уже писали обращения президенту, в Следственный комитет, ФСБ и Генпрокуратуру, но, как рассказала Екатерина, «все жалобы спустили в край»:

Своей болью Екатерина поделилась в комментарии под постом юристки и общественного деятеля Кати Гордон. Ее юридическая компания представляет интересы ответчика по очень похожему делу — о покупке земельного участка в Симферополе. 

По словам Гордон, в 1991 году местный исполком выделил участок из муниципальных земель в частное владение. Спустя 35 лет СК возбудил уголовное дело против владельцев: он посчитал, что еще тогда, в 1990-х, землю оформляли в пользование по подложным документам. Требование прокуратуры, как и в других подобных делах, — вернуть все земли государству.

Под постом Гордон в инстаграме — десятки комментариев с рассказами о похожих историях. Не находя поддержки у госорганов, люди пишут ей и блогеру Виктории Боне, которую с недавних пор стали воспринимать как защитницу интересов тех, кого не слышат власти:

«Никто не может быть уверен, что твоя собственность останется твоей собственностью»

С угрозой иска об изъятии земель могут столкнуться и владельцы дачных участков. В конце 2025 года Туапсинский суд постановил снести строения на 65 дачных участках в элитном поселке «Буревестник» под Туапсе — их признали «самовольными постройками» по требованию прокуратуры. Участки должны перейти в собственность государства.

Владелица дачи в «Буревестнике» Дарья, с которой поговорил «Берег» (имя собеседницы изменено по ее просьбе), связывает дело с «последствиями отношений жителей с санаторием судебных приставов „Зеленая долина“», который расположен неподалеку от поселка. 

Пока «Зеленая долина» принадлежала частной компании, жители «Буревестника» могли гулять по его территории и имели выход к пляжу. Затем санаторий выкупила Федеральная служба судебных приставов. «Московские ребята», — поясняет Дарья. Доступ на территорию и к пляжу сразу закрыли.

Семья Дарьи купила дачу в «Буревестнике» 20 лет назад. По ее словам, домами в поселке владеют «разные люди», в том числе Ольга и Кирилл Хахалевы — мать и сын бывшей «золотой судьи» краевого суда Елены Хахалевой. «Но и они бессильны, потому что приехали московские приставы, — рассказывает Дарья».

В 2024 году семья Дарьи получила иск, в котором было сказано, что в 1980-х земля была гаражным кооперативом, затем ее якобы незаконно приватизировали, изменили назначение земель под ИЖС, размежевали на участки и продали под строительство коттеджей. «Мы спрашивали у представителей администрации на суде: как так получилось? Они только плечами пожимали и говорили: „Ну, мы не знаем“», — вспоминает жительница «Буревестника»:

Юристка Светлана Ширина называет шесть соток с домом и огородом «скрепой, на которую нельзя посягать». «Для тех, кому эти шесть соток достались большим трудом, происходящее — ужас и шок», — уверена Ширина:

По мнению Дарьи, сейчас законодательная система нацелена не на то, чтобы защищать владельцев недвижимости: «Самое страшное, что фактически никто сейчас не защищен, никто не может чувствовать себя в безопасности, никто не может быть уверен, что твоя собственность останется твоей собственностью».

«А вы чего, ребята, бастуете? Верховный суд все равно за нас» 

Еще в нулевые отец Богдана из Петропавловска-Камчатского купил на государственных торгах 840 квадратных метров земли и расположенный на ней склад в местном Рыбном порту. «Купил как такую кубышку, говорил, что это будет на всякий случай. Такой как бы капитал для меня, сестры и матери — ну, мало ли что», — рассказывает Богдан. На складе «хранили хлам», порой сдавали помещение в аренду, а в последние годы он пустовал.

«В 2025 году мне позвонил человек, он хотел арендовать наш склад, — вспоминает Богдан. — На встрече оказалось, что это майор из Следственного комитета. Он сказал, что наше имущество оказалось в иске против коррупционеров. Какой иск, каким боком мы там? Иск мне не показали — только новости местных СМИ». 

Главным ответчиком по иску Генпрокуратуры, который она подала в конце 2024-го и куда также попала семья Богдана, стал бывший региональный чиновник Александр Иванчей. Ему принадлежали 98,32% территории порта — по мнению Генпрокуратуры, Иванчей получил землю коррупционным путем. 

Богдан сначала надеялся, что стал соответчиком по ошибке: думал, что «всех под горячую руку взяли, но сейчас разберутся». Но этого не произошло; землю и склад изъяли, а счета Богдана заблокировали. «Более того, — продолжает он, — чтобы оплачивать услуги юриста, мне пришлось продать мою однушку. Сейчас я вынужден жить с мамой».

Перед одним из заседаний, вспоминает петропавловец, прокурор из Москвы обратился к ответчикам, ожидавшим начала слушания в коридоре: «А вы чего, ребята, бастуете? Верховный суд все равно за нас». Местная судья, рассматривавшая дело, всего за полгода до этого перевелась из прокуратуры, добиться ее отвода ответчикам не удалось.

Аргументы прокуратуры об аффилированности семьи Богдана с коррупционерами построены на том, что подавать налоговые декларации им и еще двум десяткам компаний помогала одна и та же бухгалтер. 

«Если коррупционеры что-то в 1990-х не так и приватизировали, то мы-то купили землю на официальных торгах! — возмущается Богдан. — Мы добросовестные покупатели». Он считает, что это дело — «саботаж» в отношении государственной власти, и собирается подавать обращение директору ФСБ Александру Бортникову: 

«Берег» направил запросы представителям ведомств и организаций, которые упомянуты в тексте, но на момент публикации ответов не получил.