разбор

Уже осенью власти смогут арестовывать имущество уехавших россиян. Что можно сделать сейчас, чтобы уменьшить риски? Большая инструкция «Медузы», полезная владельцам квартир в России

Источник: Meduza

В июне Владимир Путин подписал закон об аресте имущества уехавших граждан за «правонарушения против интересов РФ». «Медуза» поговорила с риелтором, нотариусом и россиянином, который из-за границы переоформил квартиру на родственника, и подготовила инструкцию о том, как можно переписать или продать недвижимость без визита на родину.

В этом тексте больше 20 тысяч знаков. Воспользуйтесь всплывающим оглавлением для удобства навигации.

Кого может коснуться новый закон и как его будут применять?  

Зачем нужен закон об аресте имущества

С момента вступления закона в силу арестовывать имущество уехавших россиян будут в качестве обеспечительной меры. Арест будут снимать только в том случае, если человек выполнит решение суда. При этом стоимость активов, например, квартиры, может быть несоразмерной сумме штрафа.

Этот закон разрешает и рассматривать административные дела без присутствия обвиняемого, если он находится за пределами страны. Фактически российские суды уже рассматривали административные и даже уголовные дела, когда обвиняемые находились за рубежом. Отъезд никак не мешал выносить приговоры и назначать штрафы, но раньше арест имущества не использовали как обеспечительную меру. А еще теперь судьям придется учитывать, что фигурант находится за границей и не назначать невыполнимые наказания.

Вам нужны новости. А нам нужна ваша поддержка. Помогите «Медузе».

Чье имущество под угрозой

Во время первого чтения законопроекта в Госдуме ее председатель Вячеслав Володин заявил, что поправки касаются людей, которые «покинули нашу страну в тяжелую годину, по мелочи гадят и им за это ничего, а здесь зарабатывают деньги, продолжают сдавать свои квартиры». Уже сейчас понятно, что принятый закон может коснуться любого уехавшего россиянина — четких критериев, что попадет под «правонарушения против интересов» страны, нет. 

В случае ареста имущества человек не сможет его продать или передать по наследству. Закон также позволяет «при необходимости» запретить владельцу жилья, например, сдавать его в аренду и получать от этого финансовую выгоду. При этом о конфискации и изъятии речи не идет, отмечает основательница проекта «Ковчег» Анастасия Буракова.

«[В реальности] дела по перечню статей в законопроекте неконтролируемы: любой ваш комментарий, высказывание может стать поводом для дела о „дискредитации армии“, старый давно забытый пост — „распространением экстремистского материала“», — пишет Буракова.

Правозащитники отмечают, что пока неизвестно, как именно и в каких масштабах будут применять новый закон. Однако, по их словам, помимо непосредственно ареста имущества и привлечения к ответственности «правонарушителей» из-за границы, документ имеет «сильный охлаждающий эффект» — уехавшие россияне окажутся в состоянии постоянной юридической уязвимости, а в этом случае может возникнуть самоцензура: люди будут меньше участвовать в публичной деятельности и бояться высказываться.

Закон вступит в силу 1 сентября 2026 года. До этого момента еще есть время оценить возможные риски и подготовиться к потенциальным последствиям. А также собрать документы, чтобы переписать или продать недвижимость. 

Как переписать недвижимость, если вы уехали за границу и не собираетесь возвращаться?

Кому подойдет

Официально такой способ называется дарение. По словам риелтора, с которым поговорила «Медуза», это наиболее распространенный и выгодный в налоговом плане вариант, особенно если речь идет о переписывании квартиры на близких родственников. К ним, уточняет нотариус, относятся родители, бабушки и дедушки, внуки и супруги. Близкими по родству не считаются дяди и тети, двоюродные братья и сестры и прочие родственники, но переписать квартиру можно как на них, так и на своего друга или коллегу, с которым у вас вовсе нет родственных связей.

Риелтор отмечает, что для людей со статусом «иноагента» дарение — единственный вариант, если в дальнейшем они хотят оставить возможность распоряжаться недвижимостью или продать ее и получить деньги. Если «иноагент» попытается продать квартиру напрямую, от своего имени, то деньги от продажи пойдут на специальный рублевый счет. С него средства нельзя будет вывести за границу, а распоряжаться ими разрешат только после снятия статуса «иноагента». Когда продавцом выступает тот, кому «иноагент» подарил квартиру, такой проблемы не возникает.

Какие налоги придется заплатить

В случае оформления дарения на близкого родственника, как рассказал нотариус, ни даритель, ни одаряемый не должны оплачивать налоги. Однако если вы захотите переписать квартиру на неблизкого родственника или вовсе не связанного с вами родством человека, одаряемый должен заплатить НДФЛ в размере 13% и более от кадастровой стоимости недвижимости, поскольку подаренная недвижимость считается доходом. 

Собеседники «Медузы» отмечают, что при выборе того, кому вы хотите подарить квартиру, важно учитывать его налоговый статус — если человек не является резидентом РФ, для него ставка гораздо выше — 30%. Даритель же не платит налоги вовсе, на кого бы он не переписывал недвижимость.

Если сумма налога для одаряемого слишком велика, он может попросить ФНС об отсрочке или поэтапной оплате. Тогда на сумму налога ему будут начислять дополнительные проценты, исходя из половины ключевой ставки Центробанка.

Чтобы не пропустить все самое важное и срочное — установите приложение «Медузы». Отбросив скромность, скажем: оно удобное и классное. Если читаете нас из России, вам особенно понравится встроенный обход блокировок и безопасный режим (чтобы никто не понял, что у вас открыта «Медуза»). Неудобно читать — смотрите шоу «Что случилось» с Владом Гориным: он ежедневно обсуждает с гостями самые интересные события и тренды. Не хочется смотреть — слушайте главные тексты дня в «Радио Медуза». В общем, вот ссылка для скачивания приложения — вы знаете, что делать! 

Как оформить доверенность

Оформить договор дарения (вот как, например, он может выглядеть) за границей невозможно. Сделку можно заключить только внутри страны у российского нотариуса, и для этого дарителю понадобится доверенность. При этом, как объяснили собеседники «Медузы», собственник не может сделать доверенность на того же человека, на которого он хочет переписать квартиру. То есть для того, чтобы подарить недвижимость, в любом случае потребуется третье лицо.

Важно учитывать, что сделка дарения оформляется только в том регионе, где находится квартира — то есть при выборе, на кого оформить доверенность, стоит учитывать, где живет доверенное лицо и сможет ли человек приехать в тот город, где у вас квартира.

По словам нотариуса, в доверенности должно быть указано, кто и кому доверяет оформить сделку дарения, кто получит жилье, а также адрес недвижимости. В документе, подчеркивает риелтор, также должно быть прописано право обращаться в Росреестр и МФЦ и право снять собственника с регистрационного учета при необходимости.

Есть два способа оформления доверенности. Самый простой способ — поход в российское консульство. Стоит иметь в виду, что туда нужно записываться заранее, ожидание может занимать время. Сроки оформления в этом случае зависят от конкретной страны и ситуации в ведомстве, отметил нотариус.

Работники консульства могут потребовать готовый текст доверенности, чтобы не составлять его самостоятельно, подчеркнул нотариус. В этом случае, по словам собеседника «Медузы», можно обратиться к его российским коллегам и попросить их прислать текст доверенности по почте или в мессенджере. После оформления доверенности в консульстве ее оригинал нужно отправить в Россию.

Второй способ оформить доверенность — через местных нотариусов в стране пребывания. Как пишет «Ковчег», в странах подписавших Минскую конвенцию, доверенность достаточно оформить у местного нотариуса и перевести ее на русский язык. В странах Гаагской конвенции на доверенность придется поставить еще и апостиль.

О каких подводных камнях нужно знать заранее

Риелтор, с которым разговаривала «Медуза», отмечает, что все же лучше сделать доверенность в консульстве — тогда в России нотариус сможет проверить ее по базе и убедиться, что это настоящий документ. Кроме того, доверенность нужно делать на внутренний (!) российский паспорт — на тот же документ, на который оформлена квартира.

Нотариус тоже считает, что делать доверенность не в консульстве — «заранее проигрышный вариант». По его словам, россияне также могут сделать электронную доверенность, равнозначную бумажной. Для этого нужно прийти в консульство, оплатить пошлину, после чего сотрудники отсканируют документ и заверят его электронной подписью консула. Дальше доверенность отправят тому российскому нотариусу, которого укажет собственник. Доверенное лицо должно прийти к нотариусу с паспортом и получить доверенность в бумажном виде — это будет считаться оригиналом документа, а не копией.

Россиянин, рассказывая «Медузе» о своем опыте оформления дарения доли в квартире, также сказал, что доверенности, составленные по правилам Минской конвенции, не всегда принимают в России, хотя нотариусы обязаны это делать. По его словам, российские нотариусы «пугаются любого нестандартного документа».

«По Минской конвенции не нужно апостилировать документы. Выданную, например, в Армении доверенность ты можешь отправить в Россию, и там она будет действительна, как будто ее выдали в России. Ты приходишь к армянскому нотариусу, или грузинскому, или белорусскому, он делает доверенность на местном языке, сразу переводит ее на русский, и ты ее отправляешь. Так должно быть. На практике так, наверное, работает в больших городах. У меня город [с населением] 300 тысяч человек [в России], и мне нотариусы сказали, что ничего они делать не будут с армянскими документами», — рассказал собеседник «Медузы».

Как оформить договор и зарегистрировать недвижимость в Росреестре

После оформления доверенности и доставки ее в Россию доверенное лицо и тот, на кого собственник решил переписать квартиру, могут идти к нотариусу с пакетом документов и оформлять сделку. В идеале нотариус рекомендует оставить документы на недвижимость в России изначально, но если это сделать невозможно (или было невозможно, когда вы уезжали), то вам придется переправить их в страну перед сделкой.

Для оформления договора дарения потребуются удостоверения личностей сторон, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности (если вы получили или приобрели квартиру до 2016 года), а еще выписки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам. В отдельных случаях потребуются дополнительные документы, например, нотариальное согласие супруга на дарение, если квартира была в совместной собственности. Нотариус рекомендует перед подписанием договора обратиться к его коллегам, чтобы получить точный список документов для вашего конкретного случая. Это тоже может сделать доверенное лицо.

Когда пакет документов готов, нотариус составляет договор дарения. Его подписывают все стороны в трех экземплярах — для доверенного лица, для одаряемого и для Росреестра. После этого нотариус сам направляет документы для регистрации недвижимости в Росреестр. От сторон соглашения на этом этапе уже ничего не требуется. Новый собственник получает выписку из ЕГРН на следующий день — с этого момента он считается владельцем квартиры.

Что еще стоит учесть

Нотариус советует взвесить риски, если вы решите подарить квартиру супругу, поскольку в случае развода недвижимость будет считаться исключительно его или ее собственностью — а не совместно нажитой, которая делится пополам. Человек сможет продать ее или сдать в аренду и не поделиться доходами от этого. 

Также нотариус и риелтор отмечают, что все операции с дарением (с продажей — тоже) возможны только с приватизированным жильем. В противном случае вы не можете считаться собственником. Но и приватизацию можно оформить по доверенности, если вы прописаны в квартире и получили согласие на эту процедуру от других зарегистрированных в объекте жильцов.

Как долго оформляется дарение и сколько это стоит

По словам риелтора и нотариуса, сроки оформления дарения могут быть совершенно разными: от недели-двух до нескольких месяцев. Все зависит от актуального вашей ситуации набора нужных документов, сопутствующих условий, скорости оформления и отправки доверенности в Россию и других факторов. 

Федеральный тариф за удостоверение договора дарения у нотариуса составляет 0,5% от суммы сделки (то есть кадастровой стоимости имущества), но не превышает 20 тысяч рублей. К этой сумме прибавляется оплата услуг технического и правового характера — их стоимость устанавливает нотариальная палата каждого региона, поэтому цена одной услуги может отличаться в разных городах. 

При дарении близкому родственнику цена работы нотариуса будет вдвое меньше. Но оплатить его услуги может и сам даритель, и одаряемый, и обе стороны, разделив расходы между собой. 

Помимо этого, стоит учесть затраты на оформление доверенности и ее переправки в Россию, пошлину за регистрацию в Росреестре (четыре тысячи рублей или 0,02% от стоимости квартиры, если она выше 20 миллионов рублей).

Как продать квартиру, если вы находитесь за рубежом?

Какие налоги придется платить

Перед продажей квартиры риелтор советует оценить, когда именно и каким способом вы получили недвижимость. От этого зависит размер налога, который вы как продавец должны будете заплатить. По общему правилу, продавец должен заплатить НДФЛ, но в некоторых случаях этого делать не нужно.

Минимальный срок владения жилой недвижимостью для освобождения от НДФЛ составляет пять лет. Однако если квартиру вам подарили близкие родственники, вы унаследовали недвижимость, получили ее по договору пожизненного содержания с иждивением, приватизировали ее или же это ваше единственное жилье в собственности, срок владения сокращается до трех лет. По истечении этого срока платить налог не нужно.

Для людей в статусе «иноагента» налоговые льготы не предусмотрены — им придется заплатить 30% налога. Для нерезидентов действуют те же правила освобождения от налогов, что и для резидентов, но если квартира находилась в собственности меньше минимального срока в три или пять лет, то придется заплатить 30% налога.

Также, по словам риелтора, россияне могут сделать налоговый вычет или учесть расходы на покупку недвижимости. Приведем два примера (в каждом из них владельцы жилья — налоговые резиденты России, которые должны заплатить НДФЛ):

Как оформить доверенность

Принципы оформления доверенности для продажи недвижимости в целом совпадают с тем, как оформляется доверенность на дарение — здесь работают те же два способа (через консульство и местных нотариусов). Меняется лишь содержание документа. В нем, по словам нотариуса, должно быть прописано право подписывать договор купли-продажи, право подавать документы в Росреестр и МФЦ, право взаимодействовать с банками. Собеседник «Медузы» рассказал, что при продаже квартиры, как и в случае дарения, можно заранее попросить шаблон доверенности у российского нотариуса.

В доверенности, отмечает нотариус, также можно прописать, кто именно — собственник или доверенное лицо — получит деньги от продажи (здесь собеседник «Медузы» советует учесть риски и оценить, насколько вы готовы доверить человеку, на которого оформляете доверенность, получить оплату на его счет). Собеседник «Медузы» порекомендовал заранее договориться с покупателем, будет ли он покупать квартиру с мебелью или без нее. Если покупатель хочет приобрести жилье без мебели, собственник может наделить доверенное лицо правом вывезти вещи из квартиры.

Как принимать оплату 

Нотариус советует принимать деньги от продажи на собственный российский счет, а не на счет доверенного лица. Если его нет, доверенному лицу можно дать право открыть такой счет в российском банке. При этом стоит учитывать, что после продажи средства нужно будет вывести за границу, а многие российские банки находятся под санкциями и отключены от системы SWIFT, поэтому вам придется искать легальные способы — чтобы избежать рисков, лучше проконсультируйтесь с юристами и правозащитниками. Риелтор напоминает, что в случае «иноагентов» деньги поступят на специальный счет, и вывести их будет нельзя до снятия с вас этого статуса.

Если вы полностью доверяете своему представителю, рассказал нотариус, то деньги за квартиру он может принять на свой счет, а после этого перевести их продавцу. В этом случае, отмечает риелтор, важно учесть, что датой поступления оплаты за квартиру считается передача средств представителю, а не день, когда он перевел их собственнику. Например, если человек с доверенностью получил деньги в декабре 2026 года и перевел вам их в феврале 2027-го, налоговая посчитает, что вы получили доход в 2026 году.

Кроме того, нотариус рекомендует использовать банковский счет, не привязанный к карте, чтобы избежать мошенничества. Однако, подчеркнул собеседник «Медузы», это необязательное требование.

Еще один способ получить деньги, по словам нотариуса, — банковский аккредитив. Его должен открыть покупатель — для этого ему нужно прийти в российский банк и предоставить документы, подтверждающие личности сторон сделки, договор купли-продажи (в нем должно быть прописано, что сделка совершается через аккредитив), банковские реквизиты продавца и покупателя. Затем покупатель перечисляет деньги на специальный счет, но они еще не поступают продавцу. Условиями перечисления платы за квартиру обычно считается выписка из ЕГРН, в которой новым собственником недвижимости указан покупатель. Таким образом перевод денег становится безопасным для обеих сторон: продавец знает, что они находятся в банке, а покупатель — что они не поступят продавцу до полного оформления документов.

По аналогичной схеме работает и депозит нотариуса. В этом случае нотариус тоже дожидается выписки из ЕГРН и переводит деньги продавцу. При этом обращаться к нотариусу, чтобы продать квартиру, не обязательно, отмечает риелтор (правда, тогда вам придется выбрать другой способ оплаты). Стороны могут договориться между собой самостоятельно или прибегнуть к помощи риелтора или агентства недвижимости, которые проверят документы и помогут с оформлением договора — в этом случае риски упустить важные детали сильно снижаются. Специалисты при необходимости помогут составить предварительный договор — его используют, если в процессе продажи вносится задаток.

Какие документы нужны

По словам риелтора, для заключения договора потребуются обычные (без заверения у нотариуса) копии всех страниц внутреннего паспорта владельца недвижимости, оригиналы паспортов покупателя и доверенного лица, выписка из ЕГРН, оригинал доверенности. А еще нотариальное согласие супруги или супруга, если квартира куплена в браке и принадлежит им обоим, и документы, на основании которых возникло право собственности (это может быть договор дарения, купли-продажи и другие).

Собеседник «Медузы» рекомендует обратиться в агентство недвижимости или к риелтору, чтобы получить полный список документов, поскольку на практике он может увеличиться в зависимости от конкретного кейса. 

Например, покупатель, риелтор или банк при оформлении ипотеки могут запросить справку об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. У собственника могут попросить документы из БТИ (Бюро технической инвентаризации) — к ним относятся поэтажный план и экспликация. Они нужны, чтобы покупатель убедился, что внутреннее устройство жилья соответствует документам и владелец не сделал незаконную перепланировку. Также у собственника могут попросить справку об отсутствии зарегистрированных жильцов и справку из психоневрологического диспансера — она защищает покупателя от оспаривания сделки с недееспособным продавцом в суде. А в случае, если вы покупали квартиру в ипотеку, может потребоваться справка о ее погашении.

После подписания основного договора купли-продажи его надо зарегистрировать в Росреестре. Это может сделать доверенное лицо через МФЦ или нотариус, если стороны прибегли к его помощи. Регистрация занимает от трех до девяти рабочих дней.

Что делать с пропиской

Как рассказал риелтор, на момент продажи квартиры в ней не должно быть зарегистрированных жильцов. Если вы решили продать квартиру, в которой сами прописаны, то из нее нужно будет выписаться. Для этого, по словам риелтора потребуется отдельная доверенность и нотариальное заявление на выписку. С этими документами, а также с выпиской из ЕГРН, доверенное лицо должно пойти в МФЦ. 

Теоретически, отмечает риелтор, можно составить такой договор, в котором будет прописана обязанность собственника отменить регистрацию уже после продажи, например, если собственник торопится с продажей и не успевает выписаться из квартиры. Но это довольно рискованный вариант для покупателя — собственник может не выполнить обещание аннулировать прописку, — поэтому к нему редко прибегают.

А что делать, если недвижимость переходит к вам по наследству?

Может случиться так, что вам придется получать квартиру по наследству. Основные операции с недвижимостью (включая ее продажу) в такой ситуации также придется оформлять через доверенность и официального представителя. На этот случай «Медуза» уже подготовила подробную инструкцию.