разбор

В Москве тысячи зданий с проблемами как у «Зимней вишни». В некоторых случаются пожары

Источник: Meduza

«Зимняя вишня» по документам была не торговым центром, а заводом. В Москве много зданий с похожими проблемами

Как уже рассказывала «Медуза», сгоревший кемеровский торговый центр вплоть до дня пожара продолжал по документам считаться заводом (построена «Зимняя вишня» была на месте кондитерской фабрики). Такое же нарушение встречается у многих московских объектов недвижимости — в том числе торговых и офисных центров.

У московских властей есть список «проблемных» зданий, к которым у чиновников есть те или иные претензии. Составляет этот список городская инспекция по контролю объектов недвижимости — специальное ведомство, созданное в 2006 году для координации различных контролеров и регуляторов, которые занимаются документацией на здания и проверкой их соответствия тем или иным стандартам и нормам. В большинстве российских регионов таким контролем занимается несколько разных организаций разных форм подчинения — от стройэкспертизы до МЧС; инспекция, аналогичная московской, также существует в Петербурге.

В списке, составленном инспекцией, — почти 1360 зданий. У них есть документы на собственность, но они были построены или перестроены самовольно, без получения необходимых разрешений и согласований или с нарушениями. Одно из часто встречающихся нарушений — та же проблема, что была у «Зимней вишни». На такое нарушение владельцы могут идти из-за экономии: ставка земельного налога для промышленного здания в несколько раз ниже, чем для торгового объекта. Также «промышленный» статус позволяет экономить на мерах противопожарной безопасности: например, в торговых центрах нельзя использовать слишком горючие (и более дешевые) стройматериалы — линолеум и древесно-стружечные плиты для отделки стен.

Кроме объектов из «проблемного» списка в Москве есть еще около 1300 зданий, у которых вовсе нет документов собственности на здание и землю.

Среди проблемных зданий — и торговые центры, и госучреждения, и даже жилые дома

Например, есть проблемы у двух московских жилых комплексов — Loft17 в Духовском переулке и Aerolofts на улице Викторенко. Мэрия Москвы подала в суд на их владельцев, требуя признать здания самостроем: бывшие промышленные предприятия перестроили под жилые лофты без необходимых согласований. Это, в частности, означает, что городским властям не были представлены проекты реконструкции, а также что девелоперы не переоформили земельные участки. Формально территория Aerolofts по-прежнему предназначается для «эксплуатации инженерно-технического центра».

Другой пример — здание на Садовой-Самотечной, где располагаются офисы ГИБДД России и департамента транспорта Москвы: там не было согласовано строительство надстройки. В комплексе зданий МОЭСК — компании, которая снабжает Москву электричеством, — без согласований построили дополнительные мансардные этажи.

Также среди московских зданий, построенных с нарушениями, — торговые центры у станций метро «Аэропорт» («Галерея Аэропорт») и «Владыкино», трехэтажный ТЦ на Сокольнической площади, бизнес-центры в Кривоколенном переулке и в начале Варшавского шоссе (W-Plaza). А еще — комплекс офисных зданий компании МТС на Марксистской улице.

Эти здания иногда горят

Здание может находиться в списке «проблемных» достаточно долго. На некоторых объектах из московского списка случались ЧП еще до того, как владельцы и власти успевали разрешить свои противоречия. Так, в августе 2017 года сгорело здание торгового центра «Атом» на Таганской площади — пожар начался на третьем этаже, который был самовольно надстроен собственниками здания; сейчас здание стоит пустым. Летом 2013 года почти полностью выгорел торговый центр «Золоторожский», расположенный возле метро «Площадь Ильича», — в нем тоже было много самовольных пристроек и надстроек. Теперь он снова работает — хотя нарушения владельцы так и не устранили.

Эти здания иногда сносят

В случае, когда чиновники выявляют нарушения, обычная процедура такова: город в судебном порядке предъявляет претензии владельцам недвижимости и требует привести здание в соответствие с законом.

Крайняя мера — снос самостроя: если владелец по каким-либо причинам не может устранить нарушения и здание признано особо опасным, объект недвижимости вносится в постановление правительства Москвы «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек», после чего здание демонтируют. Самый известный прецедент такого рода — так называемая ночь длинных ковшей, случившаяся в Москве в феврале 2016 года: тогда по указанию инспекции по недвижимости городские власти снесли более ста ларьков и других торговых объектов. В большей части случаев у владельцев были документы о собственности (впрочем, мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что они «приобретены явно жульническим путем»), но их сооружения находились на территории инженерных коммуникаций или там, где строительство запрещено. Были среди жертв инспекции и другие нарушители: кто-то построил здание большей площади, чем согласовал; кто-то возвел многоэтажное торговое здание там, где должен был быть киоск.

В последующие месяцы власти Москвы снесли еще более двух сотен объектов недвижимости, так или иначе нарушающих правила строительства. Многие из них было невозможно легализовать: например, они были построены в охранных зонах станций метро или памятников архитектуры. Наконец, префектуры округов отвечают за снос зданий, на которые нет зарегистрированных прав собственности. В общей сложности за последние годы власти снесли более 4600 сооружений, из которых 380 объектов были признаны особо опасными.

Иногда владельцы зданий устраняют нарушения

333 московских здания, к которым были претензии у властей, все поправили, заплатили штраф и были полностью легализованы. Крупнейшие из них — Музей русского импрессионизма и бизнес-центр «Большевик», появившиеся в бывших цехах кондитерской фабрики и не успевшие к моменту открытия получить необходимые согласования.

В «проблемный» список вообще регулярно попадает не только самострой у метро, но и здания крупных девелоперов. Так, долгое время по документам числились как промышленные практически все объекты, реконструированные компанией «Плаза девелопмент» (ее владелец — Михаил Абрамов, создатель частного музея русской иконы и один из крупнейших спонсоров московской программы «200 храмов», которую курирует бывший вице-мэр Владимир Ресин). За последний год некоторые из них были легализованы, — например, «Омега плаза», где находится офис Алексея Навального; другие продолжают проходить по бумагам как промышленные помещения, — скажем, бизнес-парк «Порт-плаза» около станции метро «Технопарк».

Проверки трудно проводить из-за «надзорных каникул». Но чиновники ищут нарушителей с помощью дронов

С 2016 года по предложению Минэкономразвития в России действуют так называемые надзорные каникулы: чтобы снизить административное давление на малый бизнес, объявлен мораторий на его плановые проверки (под формальные критерии малого бизнеса подпадают и многие торговые центры). Однако закон не запрещает чиновникам проводить проверки по обращениям граждан: только за первые три месяца 2018 года московская инспекция по недвижимости получила от жителей города 2200 таких обращений.

Чтобы найти самовольное строительство на закрытых территориях, московская госинспекция по недвижимости использует, например, квадрокоптер — они снимают размещенные на территории объекты, которые потом сравнивают с документами и предыдущими спутниковыми картами. Если габариты здания изменились, инспекция предъявляет к собственникам претензии. Например, именно так обнаружилось, что девятиэтажный бизнес-центр «Гранд Сетунь плаза» несколько лет по документам продолжал числиться как одноэтажное строение.