истории

Пустая Москва Удастся ли столичным девелоперам пережить кризис. Репортаж Ильи Жегулева

Источник: Meduza

На прошлой неделе в Красногорске (Московская область) предприниматель Амиран Георгадзе застрелил четырех человек, в том числе вице-мэра Красногорска и начальника местных электросетей. Раньше Георгадзе продавал земли застройщикам, а также помогал им получать необходимые документы; но затем его отношения с местными чиновниками испортились. Таких предпринимателей как Георгадзе в Москве и ее окрестностях — десятки: девелоперы больше не берут кредиты в банке на покупку площадок и предпочитают искать партнеров с землей. Второй за десять лет кризис на рынке недвижимости, в результате которого падение по отдельным секторам составило 70%, вынуждает многие компании пересматривать тактику ведения бизнеса. Специальный корреспондент «Медузы» Илья Жегулев рассказывает, как выживают московские девелоперы. 

Марина Барман, владелица компании по производству жидкости для электронных сигарет, месяц назад решила переехать из офиса на Смольной улице. Ей нужно было помещение попросторнее, которое по бумагам является производственным — чтобы избежать проблем с различными инспекциями. Прежние арендодатели вцепились в нее мертвой хваткой. «От пожарных мы прикроем, только оставайтесь», — убеждали они Барман. Но она все же решила выехать; а пока искала новый офис, успела изучить предложение на рынке, которого теперь с избытком. «Все торгуются. Изначально по инерции дают [арендные] ставки, которые были год назад. Со всеми я скидывала цену вдвое, и нормально это обсуждалось. Сначала отказывались, потом через неделю перезванивали и соглашались», — рассказывает Барман. Новое, более просторное помещение — со всеми необходимыми документами — она нашла в бизнес-центре «Эверест»: 750 рублей за квадратный метр в месяц.

Для таких предпринимателей как Барман наступили времена новых возможностей: сбить цену на аренду или сменить офис теперь нетрудно. Количество пустующих офисных площадей в Москве по итогам третьего квартала 2015 года в полтора раза превысило аналогичный показатель кризисного 2008-го — и достигло трех миллионов квадратных метров (свободна пятая часть московских офисов класса B и четверть офисов класса А). Это исторический максимум.

В торговой недвижимости аналогичная ситуация: доля свободных площадей увеличилась вдвое. Новые торговые центры «Авиапарк» (в конце 2014-го) и «Гудзон» (весной 2015-го) открылись полупустыми.

Резко упал спрос и на рынке жилья: этим летом сделок было на 38% меньше, чем в тот же период в 2014-м. Тем не менее, крупных банкротств пока нет. Более того, некоторые компании в кризис даже заметно поднялись. Кризис едва ли не в первую очередь коснулся недвижимости; так что московские девелоперы придумывают, как пережить его так, чтобы у банков не появились новые непрофильные активы — в виде обанкротившихся компаний.

Самая большая картина в мире

Знаменитый жилой комплекс «Арт» в Красногорске (Московская область) проектировало бюро итальянского архитектора Данте Бенини, а раскрашивал здания в яркие цвета, символизирующие Олимпийский огонь, художник-авангардист Марио Орлати. Ансамбль из пяти 45-этажных домов вошел в Книгу рекордов Гиннеса как «самая большая картина в мире». Правда, жители соседнего района Павшино этим не были впечатлены — и боролись со строительством небоскребов с 2011 года.

«Самую большую картину в мире» начинал строить местный девелопер Амиран Георгадзе — земельным участком владела его компания «Реал-Сервис». Георгадзе умело решал вопросы с недовольными жителями и отсутствующими разрешениями на строительство: протестное движение постепенно сошло на нет, а у красногорской мэрии в итоге никаких вопросов к строителям не осталось. Позднее Георгадзе продал свою долю в проекте столичному инвестору — компании «Крост». Тем временем его дружеские отношения с администрацией Красногорска по каким-то причинам разладились.

Ровно в час дня в понедельник, 19 октября, предприниматель зашел в здание красногорской администрации. Георгадзе пропустили внутрь без вопросов, а затем таким же образом пропустили и его водителя с рюкзаком, в котором лежал автомат: бизнесмен часто заглядывал в мэрию — и практически со всеми тут был знаком. Когда Георгадзе из кабинета вице-мэра Красногорска Юрия Караулова позвонил другому чиновнику — главе ОАО «Красногорские электросети» Георгию Котляренко, тот не удивился и пришел. Мэра Красногорска Бориса Рассказова от смерти спасло только то, что его вовремя не оказалось на месте. Через пять дней Георгадзе нашли мертвым около дачи Рассказова, где он его безуспешно караулил, а затем застрелился.

Есть несколько версий по поводу того, почему предприниматель с 20-летним опытом решился на этот отчаянный шаг. По данным «Коммерсанта», новый проект Георгадзе — уже построенный поселок в Павшиной пойме — не подключали к сетям. По другим сведениям, чиновники пытались выдавить его из бизнеса, а Георгадзе считал, что его доля стоит 20 миллионов долларов. Георгадзе также говорил, что эти деньги были украдены чиновниками, которые продали его земли и стройки.

Как эта печальная история связана с кризисом на рынке недвижимости? Напрямую.

Владелец «Кроста» Алексей Добашин сейчас открещивается от Георгадзе: по его словам, они встречались несколько раз, и к его красногорским проектам преступник отношения не имеет. Тем не менее, участники рынка рассказывают, что инвесторы теперь предпочитают строить в партнерстве с владельцем земли — это стало весьма распространенной практикой. Раньше компании брали кредит в банке для приобретения площадки, после чего сами оформляли земельный участок и получали необходимые разрешения. Во время кризиса 2008 года это привело к тому, что сразу несколько крупных девелоперских компаний отошли банкам за долги. Вместо того чтобы приобретать землю на кредитные деньги, сейчас девелоперы ищут «местных» партнеров, у которых земля находится в собственности.

Во-первых, так страхуются риски от лишней закредитованности; а во-вторых, появляется возможность решать вопросы на муниципальном уровне. «Особенно это актуально в коррумпированных регионах. Красногорск [в Московской области] — самая сложная в этом отношении территория», — отмечает один из участников рынка на условиях анонимности. Есть у этой схемы и минусы: никто не гарантирует, что местный предприниматель, «решающий вопросы», не поссорится с чиновниками.

Несмотря на то, что девелоперы уже не так активно кредитуются, как перед прошлым кризисом, просрочка по кредитам, взятым строительными компаниями, достигла 19%, сообщила 21 октября 2015 года в Госдуме председатель Центробанка Эльвира Набиуллина. Сопоставимый уровень просрочки — только у авиаперевозчиков. Общий портфель строительных кредитов в рублях на начало осени составил 1,7 триллиона рублей; из них просрочено 321,8 миллиарда. По валютным кредитам просрочено 14,4 миллиарда рублей соответственно.

В то же время банки не торопятся банкротить строительные компании: им хватило проблем с активами, доставшимися еще после прошлого кризиса. Так, группе ВТБ приходится придумывать разные инструменты, чтобы ее непрофильный актив — строительная компания «Галс-Девелопмент» — перестал быть убыточным. В 2009 году основному владельцу компании, АФК «Система», пришлось отдать контрольный пакет «Галса» банку ВТБ в счет реструктуризации долга, составлявшего 23,5 миллиарда рублей.

Группе ВТБ в управлении гигантской строительной компанией пригодилась банковская «подушка». С лета 2015 года квартиры бизнес-класса совместно с «ВТБ-Лизингом» предлагает покупать в рассрочку. Фактически банк предоставляет беспроцентный кредит (до 100 миллионов рублей) — лишь бы кто-то купил элитную недвижимость.

Офисы для мебели

От офисной недвижимости «Галс-Девелопмент» постарался избавиться: везде, где можно, недостроенные офисы переделали под квартиры. Так что у большинства новых строительных проектов назначение нежилое; квартиры продаются без возможности прописки. Скажем, офисный комплекс «Искра» превратился в комплекс апартаментов «Искра-парк»; а на территории Хамовнического пивоваренного завода «Галс-Девелопмент» построил элитный комплекс «Литератор».

Таким же образом хотел поступить и водочный магнат Валерий Яковлев на бывшем алкогольном заводе «Кристалл», который пару лет назад достался структурам братьев Ротенбергов. Бизнесмены владели землей и собственностью на территории завода, а компания Валерия Яковлева «Крайс Девелопмент» должна была отвечать за развитие территории и строительство лофтов на «Кристалле». Средства на это Яковлев надеялся получить от продажи восьми водочных заводов «Росспиртпрому» — их обещало приобрести государство. Сумма сделки оценивалась в 8-11 миллиардов рублей — именно их Яковлев планировал вложить в строительство.

Пока сделка закрывалась, «Крайс Девелопмент» занимался «развитием территории»: на площадки «Кристалла» приглашали экспериментальные театры, там устраивали выставки молодых художников и фестивали. На это Яковлев потратил два миллиарда рублей. У него уже был готов архитектурный проект — с лофтами для жилья, «общественными теплицами» от фирмы LavkaLavka и арт-площадками. Но сделка по продаже водочных заводов сорвалась; рухнули и планы по развитию территории «Кристалла».

Планы «Крайс Девелопмента» свернуты до лучших времен; проект города-сада на месте «Кристалла» заморожен. «Мы взяли паузу, пока акционеры не договорятся о будущем проекта», — говорит Любовь Девяткина, директор по маркетингу «Крайс Девелопмент», которая целый год занималась развитием нового пространства. Большинство сотрудников компании либо увольняются, либо переходят в другие организации, принадлежащие собственнику «Крайс Девелопмента». 

При этом у «Крайс Девелопмента» есть другой похожий проект — Klein House, бывшая чаеразвесочная фабрика недалеко от станции метро Красносельская. Она не такая огромная и не требовала столь серьезных инвестиций, как завод «Кристалл». Уже сейчас там продаются лофты, которые стоят от 5,5 миллиона рублей.

Девелоперы, у которых остались офисы, изо всех сил пытаются их сдать. Сложнее всего приходится собственникам площадей в «Москва-Сити». По данным аналитиков Knight Frank, Москва вошла в десятку городов мира с самыми высокими арендными ставками в небоскребах: по итогам второго квартала 2015-го российская столица заняла в мировом рейтинге восьмое место; средняя ставка в премиальных небоскребах города составляет 850 долларов за квадратный метр в год (например, в небоскребах Лос-Анжелеса можно разместиться за 784 доллара). Такое же место Москва занимала и год назад, притом что арендные ставки упали на 20%. Собственники с огромной неохотой двигаются по цене, так что 26% площадей в «Москва-Сити» пустуют.

Скажем, компании Capital Group просто повезло: 30 тысяч квадратных метров площадей у нее купит правительство Москвы. Об этом в начале октября 2015-го сообщил Департамент имущества Москвы. Не исключено, что эта сделка объясняется тесными отношениями собственника Capital Group Павла Тё с семьей могущественного заместителя мэра Москвы Петра Бирюкова.

В Capital Group никак не комментируют эту сделку. Представитель Capital Group Динара Лизунова ни подтвердила, ни опровергла сообщение о том, что вскоре у небоскреба «Око» появится крупнейший покупатель. 

Правда, 30 тысяч квадратных метров, принадлежащие «Капиталу», составляют меньше одной десятой всех площадей комплекса из двух башен в «Сити». Остальные еще предстоит сдать: по словам Лизуновой, компания решила вложить деньги в ремонт офисов, чтобы сделать их более привлекательными (раньше это делали арендаторы), а также зафиксировать на год курс доллара, в которых идет расчет стоимости аренды.

Налог для магазинов

Кризис полностью изменил систему отношений в торговой недвижимости.

В феврале 2015 года нервы сдали у владельца компании, производящей женскую одежду Vassa&Co Владислава Грановского. Он написал открытое письмо, где описал историю трехмесячных попыток договориться с управляющей компанией крупнейшего московского торгово-развлекательного центра «Золотой Вавилон» «о приемлемой форме сотрудничества в условиях кризиса, девальвации рубля, падения покупательской активности». Борьба закончилась капитуляцией: Грановский в одностороннем порядке разорвал договор аренды и закрыл магазин. Но на прощание написал письмо. «Доколе можно терпеть, а когда и нет сил терпеть — давать себя разорять этим кровососам, которые в течение трех последних месяцев не нашли возможности встретиться с людьми, выплачивающими им арендную плату, равную обороту магазина», — писал Грановский.

Предприниматель был не доступен для комментариев. Однако на рынке рассказывают, что «Золотой Вавилон» действительно уже давно занимает негибкую политику в отношении арендаторов. Кто-то из них ушел раньше, а оставшиеся взбунтовались в конце 2014 года (помимо Грановского было много недовольных, которые при этом решили выступить инкогнито).

Впрочем, бунт ничем не закончился. Владельцы ТЦ — австрийская компания Immofinanz — Грановского не послушали, фиксированную арендную ставку на процент с оборота так и не сменили. Правда, крупнейший торговый центр зафиксировал курсы доллара и рубля на уровне 40 и 50 рублей (арендная плата до сих пор рассчитывается в долларах по фиксированному курсу).

Несговорчивость владельцев моллов заканчивается не всегда хорошо. Другой торговый центр — «Гудзон» (он тоже принадлежит Immofinanz) — открылся в марте 2015 года полупустым. Похожая история произошла с ТЦ «Мозаика», который построил предприниматель Александр Нахманович. Торговый центр в процессе стройки (с 2012 года) был интересен арендаторам. Но Нахманович никак не мог решиться, по какой цене сдавать помещения — он рассчитывал, что она вырастет еще и не заключал договоры. «Собственник «Мозаики» думал: сдавать сейчас не буду, подожду, когда ставки будут выше, — рассказывает один из участников рынка. — А потом грянул кризис». И если раньше Нахманович не соглашался на обычную в аналогичных центрах ставку в полторы тысячи долларов в год, то сейчас ему готовы платить не больше 500 долларов.

В конце 2014-го «Мозаика» открылась совершенно пустой. «Было открыто около пяти магазинов на весь огромный торговый центр», — говорит представитель компании, занимавшейся продвижением «Мозаики» среди арендаторов. Спустя год ТЦ по-прежнему не заполнен. «Один из собственников «М-Видео» сказал: «Крутили-крутили и перекрутили», — рассказывает участник рынка. В итоге «М-видео», так и не заключив договор с «Мозаикой», ушли к конкуренту — ТЦ «Ривьера», который изначально был в гораздо более худших конкурентных условиях, к тому же его сдали в эксплуатацию позже «Мозаики».

По словам руководителя аналитического департамента консалтинговой компании Knight Frank Ольги Ясько, раньше ни один магазин не шел на договор, в котором прописан процент с оборота вместо фиксированной ставки; сейчас же 70% новых площадей сдается по такой модели. «Рынок становится гибким во всех сферах. Девелоперы в основном не кочевряжатся в плане скидок, никто не хочет сидеть с пустыми площадями», — говорит Ясько.

Красота для бедных

Меньше всего от кризиса пострадал рынок жилья. Здесь первым делом рухнул «высокий ценовой сегмент». Объем нового предложения элитной недвижимости в первом полугодии 2015 года в Москве — в пять раз меньше показателя 2014-го, говорится в полугодовом аналитическом отчете «Баркли-групп».

Остоженка (элитный район в центре Москвы), которую раньше обожали девелоперы, перестала быть для них привлекательной. Оттуда ушла даже компания «Баркли-групп» — основной застройщик так называемой «Золотой мили», кварталов вокруг Остоженки, которые считаются самыми дорогими в столице. Владелец «Баркли-групп» Леонид Казинец, прежде строивший там клубные дома, решил круто сменить стратегию — и уйти за МКАД, чтобы возводить жилье эконом-класса.

На 23-м километре Ленинградского шоссе в Химках на участке в 4,5 га в конце 2015 года «Баркли» собирается закончить проект, в основу которого ляжет транспортно-пересадочный узел «Химки-2», железнодорожная станция, которую так же возведет «Баркли». Рядом разместится апартаментно-гостиничный комплекс на 120 тысяч квадратных метров, а еще 62 тысячи квадратных метров торговых и офисных площадей. Во все это Казинец вложит 11,5 миллиарда рублей.

На этот проект рассчитывает и другой девелопер — хозяин молодой компании Urban Group Александр Долгин. Если Казинец построит свою станцию, строящийся неподалеку квартал «Солнечная система» Долгина станет еще более привлекательным.

При этом сам Долгин на спрос не жалуется. В среднем по рынку объем продаж снизился на 25-33%, но его продажи выросли в 2,3 раза. Ежемесячно в каждом из своих проектов Urban Group продает по 250 квартир — это рекордные цифры в России.

Бывший глава металлургической компании «Союзнихром» Александр Долгин в 2007 году решил вложить деньги в строительство поселка таунхаусов. Он обратился к архитектору Максиму Атаянцу, который когда-то ему самому построил дом в Крыму. Атаянц, прежде известный как архитектор очень дорогих элитных домов, впервые решил поработать со «средним классом» — и в полной мере развернулся. Уже в случае с таунхаусами он очень грамотно формировал пространство. Но особенно ему удался квартал «Город набережных» в Химках (тоже проект Urban Group).

«Невозможно поверить, что это достроено три месяца назад, — писал архитектурный критик Григорий Ревзин, впечатленный «Городом набережных» Атаянца. — Кажется, что это европейский город, ему лет сто, и там все давно и счастливо живут уже третьим поколением. Невероятно, что это построено сегодня — это блестящее опровержение тому, что нынешние нормы не позволяют строить качественные города. И что уже просто нереально — что квартиры там, по уверениям представителей девелопера, стоят как в панельном жилье. Ок, у нас все же есть шансы».

Сам Атаянц говорит, что беда российской градостроительной политики состоит в том, что она не сосредоточена на структурировании пространства районов, а архитекторы не привыкли мыслить целыми кварталами, придумывая устройство внутри двора.

Скажем, в «Солнечной системе» той же Urban Group все пешеходные дороги будут на эстакадах, а дворы закроют для автомобилей. В итоге год назад «Солнечная система» получила в Лондоне премию European Property Awards в номинации «Лучшее жилое высотное здание в Европе». Неудивительно, что даже на стадии котлована квартиры в новом комплексе очень быстро продаются.

«Я посмотрел на среду обитания, человеческую социальную среду и обнаружил, что существует много полезного, на что есть потенциальный спрос, который никогда не был удовлетворен, — говорит Долгин. — Некоторые люди не знают даже, что это можно хотеть. Но люди быстро начинают отличать хорошее от нормального».

Повысив расходы на архитектуру, Долгин начал искать способы снизить издержки: построил собственный бетонный завод и оконное производство. А чтобы максимально защитить себя от от посягательств банков, в 2015 году снизил кредитную нагрузку до нуля — с таким спросом это сделать было несложно. Другим коллегам он рекомендует сосредоточится на полной достройке домов, которые близки к завершению, а также выставить на продажу земельные активы, накопленные на десять лет вперед. «Марк Твен не имел в виду Россию, когда сказал «покупайте землю, ее больше не производят»», — смеется Долгин.

В отсутствии зависимости от кредитов видит свое преимущество и владелец финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин. Он тоже искал особый подход к клиенту — и построил новый дом «Дыхание» с четырьмя видами внутренней отделки от известного промышленного дизайнера Филиппа Старка. И Воронин, и Долгин усвоили главное: люди перестали покупать квартиры в качестве инвестиций, но покупают их для себя.

* * * 

Главным московским приобретателем квартир в качестве инвестиций в свое время был предприниматель Григорий Куликов. В начале нулевых его риелторская компания «Миэль» скупала квартиры у застройщиков оптом и с большой скидкой (фактически становясь соинвестором стройки), а позднее продавала их в розницу. Позднее Куликов сам решил стать застройщиком: «Миэль» сделала несколько успешных проектов, но в кризис 2008-го увязла в Барвихе, не успев достроить поселок «Барвиха-Вилладж».

Несколько долевых инвесторов решили разбираться с «Миэлем» не через арбитраж и обратились в следственные органы. Владельца компании, чей оборот в 2007-м составлял 20 миллиардов рублей, разыскивают за хищение у дольщиков 86 миллионов рублей. Григорий Куликов скрывается от уголовного преследования за границей, недавно его включили в список «Интерпола». 

«То, что поселок [«Барвиха»] не достроен, — правда, — признает Куликов в интервью по скайпу (где он находится, неизвестно). — В 2015 году имущество, земельный участок и объекты незавершенного строительства оценили в два миллиарда рублей, а если взять деньги всех дольщиков — в 1,4 миллиарда рублей. С большинством из них давно все вопросы урегулированы». 

Куликов считает, что поселок был не достроен, в том числе потому, что его обокрали: по мнению предпринимателя, два миллиарда из компании вывела бывший менеджер Наталья Тихоновская. Та, в свою очередь, полагает, что обокрали ее — выведя из менеджмента и обанкротив компанию «Миэль-Новостройки», в которой у нее была доля. На Тихоновскую также заведено уголовное дело в связи с выводом денег. Несмотря на это, Тихоновская остается в Москве и возглавляет компанию «Метриум», которая обгоняет «Миэль» по продажам квартир в новостройках. И только одно объединяет бывших партнеров: никто из них больше не инвестирует в строительство.