Ипотека в России никогда не была такой дешевой, как сейчас. Срочно брать кредит? Или еще подождать? — Meduza

1

Что случилось?

Ипотека в России подешевела из-за эпидемии коронавируса. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 июня составила самые низкие в истории 7,4% и продолжила падать.

2

При чем тут эпидемия?

Дешевая ипотека — побочный эффект борьбы с экономическими последствиями пандемии. Центробанк несколько месяцев подряд снижал ключевую ставку, от которой зависят в том числе ставки кредитов банков. Из-за этого упала и цена кредитов на жилье. Кроме того, Центробанк ослабил регулирование ипотечного кредитования для банков. В июле была утверждена концепция развития ипотечного кредитования, согласно которой обязательную страховку дома и жизни заемщика должны оплачивать не сами клиенты, а банки. Это должно еще больше удешевить обслуживание кредитов — по оценке ЦБ, полная стоимость ипотеки снизится на 0,15–0,67 процентного пункта.

Президент России Владимир Путин еще в апреле велел правительству создать программу льготной ипотеки на новостройки, чтобы поддержать застройщиков и помочь восстановить спрос.

3

Что за льготное кредитование? Кто и на что может взять льготный кредит?

По этой программе банки выдают ипотеку по ставкам ниже рыночных — не выше чем 6,5%, а разницу с рыночной ценой получают от правительства. Приобрести можно только жилье в новостройках.

Изначально по программе можно было купить только дешевые квартиры: кредит не мог превышать три миллиона рублей с первоначальным взносом не меньше 20%. 23 июня Путин велел расширить программу: максимальный размер кредита вырос до шести миллионов, а для Москвы и Санкт-Петербурга — до 12 миллионов. Таким образом, в этих городах теперь можно взять в ипотеку под 6,5% годовых и даже дешевле квартиру в новостройке стоимостью более 15 миллионов рублей. По данным госкомпании Дом.рф, под действие программы теперь подпадают 95% квартир в новостройках.

4

Эпидемия еще не закончилась. Может, ипотека подешевеет еще больше?

Вряд ли. Скорее всего, скоро многие факторы, из-за которых подешевела ипотека, перестанут работать.

Программа льготной ипотеки рассчитана как экстренный инструмент помощи застройщикам. Она действует до 1 ноября, однако может завершиться раньше. Для банков льготные ставки субсидируются из бюджета, а потому объемы программы не безграничны: банки могут выдать таких кредитов на общую сумму 700 миллиардов рублей. Некоторые уже исчерпали свои лимиты. Банки хотели бы, чтобы лимит был увеличен, но правительство вряд ли пойдет на это, учитывая растущий дефицит бюджета.
Минфин хотел бы, чтобы программа не расширялась, а, напротив, была закрыта как можно скорее. Ведомство заявило, что льготная ипотека может раздуть ипотечный пузырь: по данным ведомства, 40% граждан не смогли бы обслуживать кредиты и при нулевой ставке, а льготная ипотека стимулирует брать кредит тех, кто заведомо неплатежеспособен; льготные кредиты нужно будет рефинансировать. Это может привести к тому, что пузырь лопнет через несколько лет, следствием чего может стать банковский кризис.

5

Но вы же говорите, что ипотека дешевеет еще и из-за снижения ключевой ставки. Она и дальше будет падать?

Тоже нет. ЦБ вновь снизил ключевую ставку — до минимальных в истории 4,25%. Но темпы снижения замедлились: если в разгар кризиса, вызванного коронавирусом, Центробанк снижал ставку на 1 процентный пункт, то теперь — только на 0,25 процентных пункта. По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, дальнейшее снижение возможно, но не гарантировано. Большинство экспертов (в том числе из Дом.рф) считают, что потенциал снижения ставки исчерпан. Поэтому кредиты без льгот (например, на вторичное жилье) вряд ли продолжат дешеветь.

6

То есть если брать ипотеку, то лучше сейчас?

Похоже на то. Кроме всего прочего, из-за падения ипотечных ставок цены на жилье могут вырасти по классическим рыночным законам: спрос на квартиры восстанавливается, а предложение не только не растет, но и продолжает снижаться. Поэтому, считают эксперты, ипотека еще немного подешевеет в августе (банки отреагируют на июльское снижение ставки ЦБ), но незначительно. А вот цены на жилье осенью могут вырасти.

Дмитрий Кузнец