Пришла пора признать: исторический центр Петербурга разваливается и гибнет у нас на глазах Кто виноват? И что делать?
Исторический центр Петербурга — часть Всемирного наследия ЮНЕСКО. Правда, городу это не очень помогает. С дореволюционных зданий осыпается штукатурка и (буквально) обваливаются балконы; исторические постройки горят несколько раз в месяц — а местные активисты вынуждены регулярно защищать архитектурные памятники от сноса и калечащей реконструкции. По просьбе «Медузы» об упадке самого красивого российского города рассказывает петербургский журналист Сергей Кагермазов.
Что случилось?
Ничего нового. Проблема появилась не сейчас. В центре Санкт-Петербурга десятилетиями стоят пустые полуразрушенные исторические здания — и никто их не собирается ремонтировать. На горожан регулярно падают фрагменты декора обветшавших жилых домов: год назад в центре рухнуло несколько балконов; уже в 2021-м со многих исторических зданий осыпалась штукатурка. Падала она прямо на головы прохожим, среди пострадавших двухлетний ребенок.
Недавно в Петербурге практически полностью выгорело огромное здание «Невской мануфактуры». Несколько раз за полгода горел дореволюционный доходный дом Басевича. Здание давно расселили и передали в управление академии Театра балета Бориса Эйфмана под открытие общежития для танцоров. Пожары там происходят регулярно — предположительно, из-за поджогов: градозащитники уверены, что исторические здание просто хотят сжечь и снести — чтобы построить на его месте новое.
Петербургским активистам приходится постоянно бороться за дореволюционные постройки, которым угрожает снос. Например, в июле 2021-го развернулся конфликт вокруг исторических зданий на улице Шкапина. Остановить застройщика (группу компаний GloraX Development), который возводит там жилой комплекс, пытались полицейские, приставы и Госстройнадзор — но снос продолжался, пока не появилось официальное судебное требование прекратить работы.
Кто виноват?
Денег у Петербурга — нет
Как и в других городах, в Петербурге действует региональная программа капитального ремонта. Ее наполняют с помощью платежей владельцев квартир за капремонт, а также с помощью бюджетных денег. В программу входят 22 тысячи — не только исторических — построек, при этом каждый год в Петербурге ремонтируют всего несколько сотен фасадов.
Как писало городское издание «Бумага», система очередности, по которой проходят работы, непрозрачна. Скажем, здания, которым срочно нужен ремонт, могут поставить в очередь позже, чем дома, где работы случились всего несколько лет назад.
В последние годы власти несколько раз поднимали плату за капремонт. Сейчас больше всего платят собственники квартир в дореволюционных домах с лифтом — 12 рублей за квадратный метр. Однако, например, в Москве (где состояние жилого фонда лучше, но и уровень жизни выше) минимальный платеж составляет 19,5 рубля за квадратный метр. В результате на спасение исторического центра средств в региональной программе капитального ремонта не хватает. Искать их в других источниках чиновники, очевидно, не торопятся.
«Классический пример — город не выделяет деньги, чтобы самому привести в порядок Конюшенное ведомство, а потом уже сказать предпринимателям: приходите, арендуйте. Это не такие большие деньги для бюджета, на мой взгляд — несколько миллиардов рублей, при бюджете [Петербурга] почти 700 миллиардов. Однако вопрос завис, такое впечатление, что решать его не хотят. Из-за них здание ветшает», — сказал «Медузе» депутат городского законодательного собрания Борис Вишневский.
Реставрируют здания — плохо
Даже если на реконструкцию здания удается собрать деньги, возникает новая проблема: нужно искать адекватных реставраторов. Специалистов, которые не будут пытаться сэкономить на объекте и сделают свою работу качественно, нанять очень трудно, рассказал «Медузе» петербургский архитектор Никита Явейн: «Качество реставрации упало. Его никто не требует».
Заместитель главы городского Совета по сохранению культурного наследия, искусствовед Михаил Мильчик в разговоре с «Медузой» рассуждает похожим образом. По его мнению, российская реставрационная отрасль переживает глубокий кризис уже как минимум 15 лет. Причину он видит в том, что государство процессом реставрации практически не интересуется.
«Я не против частных фирм, но должны существовать опорные центры, как это было при советской власти. Эти НИИ [научно-исследовательские институты] разрушили. Ничего их не заменило. Теперь у нас куча юридических лиц, где работают случайные люди. Они, может, неплохие архитекторы, но не прошли реставрационной выучки. Они не умеют проводить исследования на памятниках. Они забыли или не понимают, что главная задача реставрации — максимальное сохранение подлинных элементов. Поэтому они не видят большой разницы между копией и подлинником. Ситуация не просто серьезная, она катастрофическая. Нужна серьезнейшая реформа всей реставрационной отрасли страны», — объяснил Мильчик.
В 2020 году предложение открыть такой институт в Петербурге отправили губернатору Александру Беглову. «Мы получили ответ, что в этом нет необходимости, потому что в городе существует ряд частных реставрационных организаций. Складывается впечатление, что власти совсем не понимают, что такое реставрация», — говорит Мильчик «Медузе».
При этом городские власти, включая губернатора Александра Беглова, регулярно публично говорят, что исторический центр необходимо ремонтировать и реставрировать. А временами даже ужасаются качеством проведенных работ.
Чиновникам — все равно, инвесторам — не выгодно
Опрошенные «Медузой» эксперты уверены: сохранение исторического центра городских руководителей беспокоит только на бумаге.
Архитектурный критик Мария Элькина отметила, что, если бы это было иначе, власти бы делали конкретные шаги для решения проблемы: например, действительно пытались привлечь к работам частных инвесторов (госкомпании иногда все же реставрируют здания, которые занимают).
Сейчас предпринимателям рискованно вкладываться в центр Петербурга: крупные инвестиции в реставрацию, скорее всего, просто не окупятся. Городские девелоперы называли некоторые причины сложившейся ситуации:
- при масштабной реставрации исторического здания сложно заранее спрогнозировать общий объем работ, а соответственно, и затраты;
- собственники зданий в центре часто завышают их стоимость;
- реконструкция зданий предполагает благоустройство территории вокруг, в плотно застроенном центре Петербурга сделать это иногда просто невозможно.
Кроме того, застройщики часто жалуются, что развивать исторический центр сложно из-за запутанного законодательства и бюрократии. Показательный пример — история с флигелем музея Фаберже: проектная документация прошла все согласования, но инвестор потратил полтора года на сопутствующие судебные разбирательства.
Президент петербургской строительной группы RBI Эдуард Тиктинский в разговоре с «Медузой» подчеркнул: у властей просто нет никакого системного подхода к проблеме.
«В советское время — с 50-х до конца 80-х годов XX века — предпринималась попытка серьезной комплексной реконструкции центра Ленинграда. Но даже тогда за 30 лет отремонтировали всего 30% жилого фонда центра города — и это практически с неограниченными ресурсами и бюджетом. И даже эти здания вновь нуждаются в реконструкции, как и остальные 70% исторических домов, ранее не проходивших капремонт», — добавил Тиктинский.
Собственникам — тоже все равно
Одна из причин, почему разрушается исторический центр, — равнодушие многих петербуржцев.
Петербургский краевед Алексей Шишкин объяснял «Бумаге»: изначально (то есть до революции) многие дома в центре были доходными — квартиры в них сдавали, а за фасадами и парадными следил собственник. При советской власти здания перешли в собственность государства. «Советская система управления не учитывала, насколько дорого содержать такие дома. Поэтому пошел износ и утрата архитектурных элементов», — отметил Шишкин.
Сейчас за содержание домов отвечают управляющие компании. При этом контролировать их работу призваны сами жители. Но такой привычки у большинства горожан нет. «У нас катастрофа с управлением недвижимостью. Идея, что собственность — это ответственность, не внедрена в сознание людей. Ощущения, что свой дом надо содержать, нет», — говорит «Медузе» Мария Элькина.
«Почему Смольный должен отвечать за здание, где живут, как правило, люди небедные? Во Франции так вопрос и не стоит. Скажут: „Парень, ты чего? Мы у тебя завтра дом отберем тогда. Или сделаем такую реставрацию, что ты нам его отдаешь еще и должен останешься“. А мы любим себя и свою лень. Почему город за счет бюджета должен делать мне ремонт? Конечно, собственников надо заставлять влезать в это дело», — уверен архитектор Никита Явейн.
Градозащитники и застройщики — ссорятся
Активисты и девелоперы в разрушении исторического центра Петербурга обвиняют друг друга. Первые говорят о жадности застройщиков, вторые — о консерватизме горожан, которые «не дают вести работы в историческом центре».
Многие активисты, в свою очередь, уверены, что некоторые застройщики в сговоре с чиновниками — и специально доводят исторические здания до аварийного состояния, чтобы потом снести. Градозащитники убеждены, что, если ограничений на работу в центре станет меньше, от исторических зданий ничего не останется.
Девелоперы и власти это отвергают. При этом гендиректор консалтинговой компании Knight Frank SPb Николай Пашков в разговоре с «Медузой» согласился, что в текущих условиях бизнесу проще не заниматься реставрацией исторических зданий, а дождаться, когда дом признают аварийным, расселят и выставят на торги: «Крупные игроки, прежде всего, выкупают бывшие промышленные площадки, где можно все снести и построить современные дома. Это понятный бизнес. Единичные современные постройки в центре города — исключение».
Девелопер Тиктинский согласен, что «бизнес идет туда, где меньше ограничений, потенциальных рисков, головной боли».
«Риски бывают разного рода. Одна история — это состояние здания, его элементов и конструкций. И совсем другая — когда под давлением единичных градозащитных активистов государство отказывает инвестору в согласовании проекта или — того хуже — отзывает разрешение задним числом, когда инвестор уже потратил много времени и денег на работу с проектом», — отметил он.
Однако архитектор Явейн полагает, что инвесторы часто преувеличивают трудности, сопровождающие строительные работы в центре города: «Многие сгущают краски, что все разваливается, имея свои цели: упрощение регламентов. Нагружают наши СМИ этими речами».
Что делать?
Надеяться на «Рубль за метр»
С 2018 года в Петербурге действует программа «Рубль за метр». В рамках нее город сдает нежилые исторические здания в аренду на 49 лет. Арендаторы обязаны за семь лет отреставрировать постройку, а после этого взять здание в аренду по тарифу один рубль за один квадратный метр (рыночные цены на несколько порядков выше). Впрочем, программа не пользуется спросом — за три года на торгах ушло лишь шесть зданий.
«Девелопмент памятников требует специальных компетенций и использования дорогостоящих технологий. Приспособление памятников под современное использование сопровождается различными рисками, длительными сроками выполнения работ — это делает экономическую эффективность проектов низкой. Инвесторы предпочитают более эффективные альтернативы. В таком виде, как сейчас, программа действительно не привлекает большого числа желающих», — объяснил «Медузе» Эдуард Тиктинский из строительной группы RBI.
По его мнению, более эффективно было бы ввести налоговые льготы для девелоперов или прямые субсидии после завершения работ.
О том, что программа «Рубль за метр» неэффективна, говорит и критик Мария Элькина: «Это для богатых инвесторов, а в центр нужно тащить малый и средний бизнес, потому что практика показывает, что он с большей долей вероятности будет вкладывать сюда деньги».
Ждать помощи из Москвы
Депутат Борис Вишневский уверен: спасти исторический центр можно только с помощью федерального бюджета. При поддержке Москвы в Петербурге можно было бы обследовать все здания в центре и заняться теми, которым срочно нужен капитальный ремонт.
С тем, что нужно тщательно обследовать исторический центр, согласны и Михаил Мильчик из Совета по сохранению культурного наследия, и строитель Эдуард Тиктинский.
«Но это только первый шаг. А дальше реконструкция центра Петербурга должна стать полноценной федеральной программой, с государственным и городским финансированием, с привлечением бизнеса и созданием максимально благоприятных условий для инвесторов. Откладывать эту работу на годы нельзя», — добавляет Тиктинский.
Сейчас о полномасштабной федеральной программе по реставрации центра Петербурга речи не идет. За счет федеральных средств восстанавливают только единичные объекты: например, здание НИИ уха, горла, носа и речи, построенное в конце XIX века в стиле эклектики с элементами модерна.
Менять законы
Помимо федеральной программы для спасения центра, требуются и законодательные изменения. Например, эксперты предлагают четко прописать, что застройщики могут делать с историческими зданиями — а что нет.
По мнению критика Марии Элькиной, следует поступить еще радикальнее — и ввести мораторий на застройку окраин Петербурга.
«Минстрой постоянно требует новые квадратные метры жилья, в основном это „муравейники“. Деньги инвесторов и покупателей утекают туда. Это соотношение нужно сместить в другую сторону. Не менее важно и качество среды в историческом центре. Например, молодой семье с ребенком практически везде в центре будет не комфортно: у вас может не быть лифта, скорее всего, с ребенком негде будет гулять», — рассуждает Элькина.
Пока петербургские законодатели не рассматривают подобные меры. Однако в Смольном пытаются как-то изменить ситуацию в центре. Например, еще с 2019-го городские власти собираются ввести в Петербурге туристический сбор — 100 рублей с человека в сутки (российских туристов планируется на год освободить от сбора).
Идею одобрил президент Владимир Путин, но из-за пандемии коронавируса введение нового сбора отложили. Тем не менее администрация Петербурга не отказалась от этих планов — и обещает потратить собранные средства именно на ремонт «сложных фасадов». Их список (255 жилых домов) уже составлен.
Или верить, что в Петербурге улучшится климат
В официальной «Петербургской стратегии сохранения культурного наследия» сказано, что разрушению зданий способствуют особенности климата: высокая влажность, перепады температур, сильный ветер, наводнения, неустойчивый грунт. Именно петербургской погодой коммунальные службы нередко объясняют обваливающуюся штукатурку и другие проблемы со зданиями.
В 2019 году председатель научно-технического совета жилищного комитета Петербурга Сергей Старцев даже обратился с письмом к губернатору Александру Беглову. Старцев писал, что при ремонте исторических зданий строители не учитывают особенности петербургской почвы. Эксперт указал, что это приводит к отсыреванию стен и разрушению зданий. В результате программа реставрации фасадов практически бесполезна — в таких условиях их нужно заново ремонтировать почти сразу.
Решить эту проблему Старцев предлагал городской программой «нормализации температурно-влажностного режима» в домах. Об ответе от Беглова ничего не известно.
При этом архитектурный критик Мария Элькина в разговоре с «Бумагой» подчеркивала, что в Петербурге действительно неблагоприятный для архитектуры климат, «но раз уж город стоял 300 лет до этого, странно сейчас называть погоду причиной обрушения зданий».
Сергей Кагермазов