партнерский материал

9 страхов людей, покупающих жилье в новом доме И почти столько же способов их побороть

Meduza
10:49, 23 июня 2017

 dymax / shutterstock.com

С покупкой квартиры в строящемся доме всегда связано множество опасений: «вдруг не достроят?», «а если построят, но не то?», «мне навяжут ненужные услуги и миллион доплат». Апартаменты — отдельная история: кажется, что за низкой ценой непременно должен скрываться миллион подводных камней. «Медуза» вместе с агентством недвижимости «Бон Тон» разобралась, в каких случаях действительно есть причины переживать и как обезопасить себя, покупая жилье в новостройке.

Я куплю квартиру в строящемся доме, а его не достроят!

Пятнадцать лет назад таких историй было и правда много. Но сейчас опасения скорее беспочвенны: с 2005 года в России действует закон (214-ФЗ), который защищает права дольщиков. Он обязывает застройщиков публиковать фото с места строительства и таким образом держать покупателей в курсе дела. Большинство идет дальше и ставит камеры на площадке — можно следить, как идет процесс. Если компания понимает, что не сдаст дом вовремя, она должна заранее предложить покупателю договор с новой датой. Тот может согласиться либо потребовать свои деньги обратно — и их должны вернуть, причем с процентами. Но до этого не дойдет, если соблюдать простые предосторожности: надо проверить, есть ли у застройщика лицензия, право на землю, поручительство банка или страховой компании. Если компания представляет эти документы по первому требованию — это хороший знак. Наконец, застройщик не должен быть замечен за нарушением прав покупателей. Таких нарушителей включает в черный список правительство Москвы, после обращения обманутого дольщика.

EKramar / shutterstock.com

Мне навяжут невыгодные условия ипотеки «от застройщика»!

Этого бояться точно не стоит. Как правило, ставки по таким кредитам заметно ниже среднерыночных: этой весной ипотеку выдавали в среднем под 10–12%, а у застройщиков можно было найти предложения и под 7%. Например, в некоторых проектах агентства недвижимости «Бон Тон», вместе с которым мы сделали этот материал, ставки стартуют от 6,99% годовых (ЖК «Гринада», ЖК SREDA, микрорайон «Домашний»). Суть ипотеки с поддержкой застройщика в том, что он сам компенсирует банку разницу между рыночными и пониженными ставками. Если у компании нет своих, то есть не заемных средств, она на это не пойдет. К тому же банки сами проверяют застройщика перед тем, как запустить такую программу. Так что если застройщик предлагает субсидированную ипотеку — это сигнал, что у него все в порядке с финансами.

 Aleks Safronov / shutterstock.com

Когда квартиру достроят, она окажется не такой, как ожидалось!

Такое правда бывает: например, застройщик говорит, что общий балкон разделен между всеми квартирами на этаже и их владельцы должны доплатить за причитающиеся им метры. Или построенную квартиру измеряет БТИ, и ее метраж оказывается больше запланированного. Чтобы обезопасить себя, надо внимательно читать договор долевого участия. Если в нем не прописано право компании брать дополнительную плату, если метраж изменится, вы не должны ничего платить. И наоборот: если выясняется, что квартира меньше, чем должна быть, дольщику обязаны вернуть деньги.

Дом построят, но коммуникации подключат позже! А вдруг напор воды будет плохой?

И такое тоже случается, но можно себя обезопасить. Обычно все проходит в три этапа: когда дом готов, дольщики (все, кто указан в договоре) встречаются с застройщиком в офисе, потом идут смотреть квартиру и только после этого подписывают акт приемки. Некоторые компании предлагают подписать акт «не глядя»: мол, дом готов, зачем тратить время. Соглашаться на это нельзя. Надо внимательно осмотреть квартиру, подъезд, лифт и проверить все, что можно. Если есть недочеты, их надо зафиксировать в дефектном акте. Если недочеты такие, что жить в квартире нельзя — скажем, не работает канализация, — подписывайте акт приемки только тогда, когда компания их устранит. Если недочеты незначительные — бумаги можно подписать: застройщик должен их устранить или компенсировать неудобства деньгами (это регулирует все тот же 214-ФЗ). Но даже если вы заметите дефект постфактум, не страшно: по закону застройщик дает несколько лет гарантии на дом и коммуникации. Если обнаруживаются недостатки, он обязан их исправить.

Little honey / shutterstock.com

Новостройки это всегда «каменные джунгли»: ни нормальных дворов, ни парков, ни инфраструктуры!

Вовсе нет: во-первых, вполне реально найти новостройку в районе с уже сложившейся инфраструктурой. Например, у компании «Бон Тон» есть проекты на «Бульваре Дмитрия Донского» (ЖК «Гринада»), в Марьиной Роще (ЖК JAZZ) и Митино (ЖК «МИР Митино»). Во-вторых, даже если новостройка далеко от центра — не стоит переживать из-за транспорта: найти вариант возле действующей или строящейся станции метро совсем не сложно. Кроме того, за пределами ТТК часто строят не отдельные дома, а целые комплексы, где на стадии проекта продумана вся внутренняя инфраструктура: детские сады и школы, развлекательные и спортивные центры (это называется комплексным освоением территорий). Многие боятся, что дом построят, а обещанная инфраструктура так и не появится. Такое маловероятно. Из-за высокой конкуренции застройщикам самим выгодно обустроить все рядом с домом, чтобы привлечь покупателей. И потом застройщики дорожат своей репутацией: пообещать двор с детской площадкой и клумбой, а вместо этого залить все бетоном можно только один раз. Так что, по идее, шанс въехать в дом на пустыре невелик.

Anton Havelaar / shutterstock.com

С квартирой ясно. А если я куплю апартаменты, а здание не достроят!

Здесь все и правда немного сложнее. Апартаментами считается нежилое, но пригодное для жилья помещение (там обязательно должна быть кухня и ванная с туалетом). Строящиеся апартаменты можно купить как по договору долевого участия, а следовательно, в рамках 214-ФЗ, так и по другим видам договоров (например, купля-продажа будущей недвижимости). В последнем случае сделка регулируется Гражданским кодексом, который в меньшей степени защищает дольщика, чем федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», но все-таки дает определенные гарантии. В целом при покупке апартаментов стоит соблюдать те же предосторожности, что и с квартирами: проверить документы застройщика, посмотреть, как он строил объекты раньше, — и проблем быть не должно.

Vladimir Mulder / shutterstock.com

Но я не смогу прописаться в апартаментах!

По идее, прописаться и правда нельзя: опять же из-за того, что апартаменты — нежилое помещение. Но выход есть. В апартаментах можно оформить временную регистрацию на пять лет, а потом ее продлить. Она дает те же права, что и постоянная: можно прикрепиться к поликлинике, отправить ребенка в детский сад и так далее. Это абсолютно легальный способ: оформить регистрацию можно даже в хостеле или санатории (это сказано в постановлении правительства о регистрации).

За апартаменты придется платить слишком много налогов!

И да, и нет. С одной стороны, за апартаменты правда нельзя получить налоговый вычет. При этом налог на них выше, чем на обычную квартиру: 0,5–2% от стоимости вместо стандартных 0,1–0,3%. С другой стороны, цена апартаментов в среднем на 20 процентов ниже, чем стоимость аналогичных квартир. Так что надо в каждом конкретном случае считать, сколько вы сэкономите на разнице цен и сколько потеряете на налогах.

sema srinouljan / shutterstock.com

Да я же разорюсь на коммунальных услугах!

Они и правда будут дороже, чем в квартире: тарифы для апартаментов рассчитывают как для коммерческой недвижимости. В среднем ЖКХ в апартаментах обойдется на 30–40% дороже, чем в квартире. При этом самая большая разница в ценах на техобслуживание (это ремонт подъездов, лифтов — в общем, всего вне квартиры). Звучит пугающе, но опять же не стоит забывать, что апартаменты намного дешевле обычного жилья. Есть мнение, что затраты из-за налогов и коммунальных платежей начинают превышать объем сэкономленных средств только через 50 лет после покупки апартаментов. 

Задумались о покупке квартиры или апартаментов? Нужна ипотека по выгодным ставкам? В агентстве недвижимости «Бон Тон» вы это можете получить. Там вам все объяснят, подберут лучшие варианты и помогут заключить самую удачную сделку из возможных.